少有人关注万科大约 2014 年就筹备了这个类 reits。这个公告涉及到项目公司给 reits 基金的补偿款，其实就是当初发行 reits 艰难重重下，万科做的让步。发行 reits 没有想象的容易。
当时万科面临两个难题，一是价格高：鹏华基金经过市场询价，提出前海企业公馆经营收益的年化贴现率需要9%，如果低于该水平，对基金投资者吸引力不够，产品难以顺利发行。对于万科而言，2014年加权平均融资成本不到 6.5%（是的，你没看错，十年前万科的融资成本不低的）
二是税负重：万科如果想通过债权的方式引入REITs资金，通过利息的形式向基金支付投资收益，这笔利息就得以税前列支，但是这样就增加了有息负债，另外相关法规限制，公募基金投资于具体项目的形式不允许债权投资，只允许股权投资，那么9%的税后利润换算为税前利息，其折算率就要到 12%左右。这个融资成本就高的离谱了。
经过多轮博弈，最终做了妥协：
1.经营收益的贴现率从9%降至8.36%；
2.转变混合性投资（非完全权益 reits），兼具权益和债权双重特性的投资交易，利息费用可以税前列支；
3. 设立保证金：为平衡REITs投资者风险，深圳万科设立2,000万元/年的保证金，以弥补每年实际经营业绩较业绩基准的差额；
4. 承担过半销售：万科在总计30亿的REITs份额中承担一半的销售任务。祝总，没错（你们老是喷油腻大黄牙的九哥，我是非常喜欢祝九哥，可以说没有九哥，万科的处境会艰难的多），这个银行系统老将，一举完成了 15 亿 的销售任务;
随着项目推进，后来还碰到了营改增等等问题。好在万科前海公馆经营还算给力，成立以来带给投资者稳定的回报。
总之，发行 reits 是多方博弈的谈判过程，不容易。$万科A(SZ000002)$ $万科企业(02202)$