对于民营地产企业，新城已经是名副其实的优等生了

第一，能发出有审计的年报说明数据可信，财务基本安全
第二，下降不到20%，算是略超预期
第三，活下去最重要，分红的钱去拿地不是更香吗？
第四，马上发债了，兄弟们

$新城控股(SH601155)$ 21年财报亮点：
1、吾悦广场全年新增开业30座，达到130座；在建+运营为188座；
2、租金21年收入86亿，结合之前经营情况公告，预计22年超过110亿，这部分22年增长30%以上是大概率；
3、三道红线全都变绿，公司剔除预收账款后的资产负债率为 69.95%, 净负债率为 48.12%, 现金短债比为 1.07；
4、全年经营性净现金流219亿，现在在手现金460亿。
非亮点：
1、扣非净利润下降21%；
2、债券/票据利率在5.6%-7%之间，资金成本还是高一些。
综合评价：
今年能活下来就是优秀，增长就别强求太多了，何况还有100亿的净利润，对应不到6倍PE。以后会越来越好，毕竟以后租金会产生足够的现金流支撑，这块的估值也会上去。继续持有。

你听我说，我最近生意好的很，一个月不赚个十亿八亿的都不好意思见人，但是我这些钱暂时都有大用，房东大哥，这个月的500块房租你看能不能宽限一段时间，下个月我一定补上，另外能不能提供个免费wifi？我家宽带上个月就过期了。

冯柳来了，富国还在，龙松鼠增持至3000万股

看四季度的回款，9月底国庆那波抢收，真是太有预见性了。

冯柳来了？

其实个人觉得相当不戳了。
第一走的双轮驱动还是救了命了，稳定的现金流稳定的收益率，以前老有人diss说低效资产的；
第二早一步的大收缩等于癌症早期开始治疗，不用像其他民营地惨一样休克了；
第三管理层是希望努力将企业业绩做好的，这很重要，这非常重要。
隐忧也依然存在。
第一简单看存货增加但合同负债减少，说明啥呢？
第二这些年卖房赚的钱沉淀在吾悦，年报有1000亿+了，收益率约4%，吾悦还能不断开下去么？收益率保得住么？
第三公允价值重估这块，看着还是别扭，有重估那么吾悦收益率就是4%甚至往下，把未来的现金流提到现在做利润；不重估就是给现金流留下增长的潜力。这种折现未来的利润，容易误导。
第四毛利率下降，地惨通病，建材、人工都是不可逆的上涨，需求又是不可逆的下滑，但是在三四线卖房经营安全垫是小于一二线城市的，结果就是存货减值48亿，而万科存货不减值。
新城是卖房业务全力支撑吾悦，分红都可以不要，吾悦强则新城安，很快卖房业务要跪了就等吾悦现金流来救，命续上了再回来捡尸体。不管方式如何，这些个地惨公司都是续命思路，看谁续命续的久。比万科强的一点就是，管理层是希望努力将企业业绩做好的并且有明确的发展战略，这很重要，这非常重要。

$新城控股(SH601155)$ $新城发展(01030)$ $碧桂园(02007)$ 年报随笔：
1.营收+15%归母-17%扣非-21%，意料之中+股价已反映，毕竟现在不是50而是30。今年的PE应该还是在5左右，经过炼狱般的21年大多数房企都（被迫）选择了摆烂（不发报告，亏损，-50%+）万科也-45%，当然比新城优秀的也不是没有，只能说新城离上岸更近一步。
2.不分红。虽然能理解，虽然对民企来说再合理不过，但因为还是有分红的（龙湖，碧桂园），所以客观上来说是利空。希望是最后一年不分红吧。

3.融资利率下降15BP+3条红线全达标。首先之前就说过3条红线和拿地是跷跷板，既然拿地冰封了绿档只是时间问题，关键是绿档之后的融资计划。利率方面其实21H1高景气+股价历史新高发债成本肯定不高，H2直降冰点根本发不出债。所以利率下降也不难理解。这个主要还是看未来的消息，毕竟目前对民企来说恢复发债=基本上岸（因为公司内部对利率肯定有一条底线，所以我觉得利率方面不用太担心，当然也不会很低，主要是有人肯承销）
4.冯柳新进十大？其实21Q4看不出啥，Q1人家 40块或24块走掉都有可能。不过这至少说明对新城来说，讨论基本面是有意义的。
5.年报感觉对租金的披露不是很详细，分省合并不说具体项目，希望之后能恢复。希望明天说明会上有大佬问下吾悦，我比较关心今年疫情下租金优惠及出租率情况（毕竟长三角是大本营）以及管理层对105亿目标的看法（完成概率）？投资新城最后还是要落到吾悦，虽然目前因为行业的原因我们必须关注纯住宅土拍，关注美债，关注一城一策...但不能忘记我们投资新城的初衷是双轮驱动！抛去吾悦其实新城的5PE在住宅地产里面性价比不是最高的！
6.债券的问题，管理层对于后几个月的到期债券有无相应计划呢？62亿的债券相关定价是否方便透露？另外REITs推进如何（本人还抱有希望
）
7.从货值（1.2万平土储*1w均价）和22新开工数据来看公司撑过行业情绪底问题不大（报告一直都是满足2—3年所需的表述）。不知道冰封几个月后公司未来拿地规划？作为民企在土拍是作为合作方加入国企还是集中精力和地方政府谈吾悦？

虽然新城不多但毕竟还有，这一个月股价翻天覆地但新城基本面可以说没变，行业（政策）基本面好了一点，预计渡过情绪底了。加上友商业绩摆烂的还是比不摆烂的要多，所以结论还是不变：新城目前合理价值1000亿，800亿以下投资价值不低，后续发债（价格合理），Reits（价格合理），政策持续放松，土拍/吾悦项目恢复每个都能为新城增加100亿估值

好处的地方，毛利率止跌，四季度提升2%。业绩还算可以，归母还有125Y。ROE22还不错。不分红使的净资产提高100Y。现金流大增达到219Y，连续四年为正。融资利率已经通过租金覆盖，覆盖率139%。融资利率下降0.15%，为6.57%。商业运营收入86Y，51%，出租毛利率76%。回购1Y到2Y，不超过44。
不好的地方，个人损失了一笔现金流，不过考虑到新城上市以来还没融资过，也提高了净资产，ROE也不错，继续做股东，陪着你成长。