市场给南京这种估值，应该还是对其地产业务没有信心，不知其真实情况如何？

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$南京高科(SH600064)$ 

看了一遍三季报，我来解读一下：

1、营收19.5亿，同比减少53%，主要是今年前三季度房地产结算和市政工程结算减少。
不知道四季度是否有较大金额结算。在资产负债表中，三季度末合同负债有54.7亿，这54.7亿就是待结算的房地产销售和市政工程建设。

2、净利润18.9亿，同比下滑3.36%，扣非净利润18.3亿，同比增加13%。
净利润下滑3.36%，主要是去年前三季度房地产结算较多，今年前三季度则结算较少所致；扣非净利润增长，则主要是对联营、合营企业的长期股权投资所取得的投资收益增加较多，在抵销了房产结算和市政工程结算减少的利润后，造成总的扣非净利润增长。
今年前1季度、前2季度、前3季度对联营、合营企业的长期股权投资，取得的投资收益分别是6.5亿、12.5亿、18亿，差不多每个季度对联营合营企业的股权投资能贡献6个亿的利润，当然其中多数投资收益还是对南京银行的股权投资带来的，大约南京银行前三季度给南京高科带来的投资收益有15亿多16亿不到。今年前三季度对联营合营企业的投资收益已经达到18亿，已经超过去年全年16.9亿，今年全年对联营合营企业的投资收益有望达到24亿附近，这是今年最大的亮点，也说明长期股权投资已经成为南京高科最重要的利润源，房地产和市政建设、园区运营这几个主营业务，以及按照交易性金融资产入账的一些投资的投资收益，反而是配角了。

3、至于非经常性损益，今年前三季度A股跌得比较惨。南京高科持有的归为交易性金融资产的一些证券，除它们的分红会归为投资收益外，还会按照股价涨跌计算公允价值损益。根据中报，主要是持有的中信证券、厦门钨业、南京证券、栖霞建设、南银转债、金字火腿、天士力、金埔园林，大约有22亿市值（22年中报时的数据）。好在22亿市值中有8.7亿是南银转债（南银转债价格相对稳定，起码不会大跌），其他股票的市值是14亿不到，所以前三季度造成公允价值变动亏损1.35亿。
非经常性损益这块，容易造成当年净利润总额的波动，因为这块利润波动性比较大。20年，股市上涨和南京高科入股的一些公司上市（上市前按照原始入股成本入账，上市后按照股价计算公允价值变动收益，会导致上市当年公允价值变动收益大涨），20年报南京高科持有金融资产公允价值变动带来的收益是7.9亿，21年股市先涨后跌，21年报公允价值变动带来的收益就变成了-0.34亿，22年一路跌得七晕八素，22年3季度公允价值变动带来的收益就变成-1.35亿。希望四季度股市能为文明点，别再大跌了。
相比之下，对联营合营企业的长期股权投资因为按照权益法入账，股价涨跌对投资收益没有任何影响，这部分投资收益就稳定得多，只看投资的企业盈利状况。

4、关于22年全年净利润情况，我认为将继续增长，大约是1.4元/股的收益水平。
21年，每股收益1.9元，因为实施了10送4股，就是相当于送股后的1.9/1.4=1.36元/股。22年要达到1.4元/股的收益水平，相当于同比增长3%。
考虑到南京高科连续19年业绩增长，没必要因为今年股市大跌就搞得增长记录就此终止吧。去年全年净利润是23.52亿，今年前三季度净利润是18.9亿，如果要做到全年24.2亿净利润，第四季度需要5.3亿净利润。
这第四季度5.3亿净利润估计靠对联营合营公司的长期股权投资带来的投资收益就够了。只不过，地产、市政建设、园区运营这几个主营业务能适当结算，把公司总的三费什么的都撑起来，另外，公允价值变动损益在第四季度不要再出幺蛾子，至少不要再搞出一两亿的亏损就好，如果股市能适当反弹一点就更好了。或者入股的某个公司在第四季度上市，一下子搞个一两亿的公允价值变动收益出来。
总之，我对22年净利润正增长还是很用信心的，特别是扣非净利润的增长，这个是南京高科的基本盘，当然这个基本盘大部分又是靠南京银行。如果看好南京银行，南京高科就必要要看好，毕竟它比南京银行更有性价比、更便宜。

5、南京银行三季报中，显示南京高科持有南京银行10.3亿股，南京银行总股本的9.999%。按照规定，持股银行的股本占比，每超过5%的整数倍（5%、10%、15%等），都要得到银监的审批后才可以，南京高科还在等审批通过，所以持有的南银转债只有少部分转股，达到南京银行总股本的9.999%而停止。等银监审批通过后，南京高科必然全部转股、持有11亿南京银行，对联营合营企业的投资收益也会增加一些。