有些筹码就是被吓没的

强悍

烟台超过760万土储，上半年卖了3亿多，面积去化4-5万，对比下杭州、合肥。绝大部分房企资产负债表上都有深陷的坑。现在这个形势值得成规模布局的城市我看不超过10个，严格点6—8个。

境外市场波动大，情绪脆弱，我们会降低对他的依赖。未来可能更多采用通道压降或控制境外融资。主动压降的同时特别关注汇率敞口，把汇率敞口全部消灭，敞口比例3.78%，不到4%，下一次见面可能就0%。（注：为何万科没有境外债的顾虑？）


现在我们基本上的商票这个月的余额全部是以前开的，现在滚存到现在很小的余额，而且这部分会在下半年的年底之前逐步地恢复到位。所以第一个商票的这个事情，我觉得可以非常负责任的回复，完全是谣传。（注：为何要开商票？为何要跟随市场普遍做法？万科有商票嘛？）

我特别好奇：万科有商票嘛？万科玩这个融资嘛？

$万科A(SZ000002)$ $华润置地(01109)$ $龙湖集团(00960)$

有一点没搞懂，龙湖的债务是怎么做到债期这么长的，平均6年

疫情这样，物业评估还增值呢。

董事會決議宣派中期股息每股人民幣0.33元。（注：同比-30%，分红率=30%。2016年至2021年，分红率从30%持续提升至40%左右，创行业历史最高。这个做法，与龙湖的曾经表态不一致。我估计，港股市场会出现抛售？）


2018年业绩发布：45%分红在行业里是不低的，未来我们也会保持这个分红比例。
2018年半年业绩发布：全年来看也会保持在不低于45%。我们一般会把全年分红的三分之一放到上半年，年底再派另外三分之二，这个状态以后还会持续。
2017年半年业绩发布：吴亚军：关于派息率，我们会考虑长期的现金流和收入状况。一旦确定了派息率及派息政策，我们会相对稳定，不会轻易下调，除非遇到特殊情况。今年中期派息后，今后会在上半年、下半年分别做派息。

2013年业绩发布：吴亚军：我们的派息政策一直是比较稳定的，也就是把20%的核心盈利作为派息，会一直坚持这个政策。不会因为有一个特殊的纪念日改变派息政策，如果这样的话，预期就会出现混乱。


$万科A(SZ000002)$ $龙湖集团(00960)$ $华润置地(01109)$

龙湖2022年上半年：毛利率為21.3%。核心稅後利潤率為10.3%，核心權益後利潤率為6.9%。（注：龙湖与万科的利润率水平差异确实不大，只是龙湖利用竣工面积调节，将利润率降低，延后半年发生而已。换个角度，龙湖拿地，并没有比万科好很多。对标如下：）




2021年对标：R-C毛利润率：万科=22%，龙湖=25.3%，华润置地=27%（注：考虑成本法+会计准则差异等因素，我估计毛利率偏差不大。）核心净利润率：万科=5%，龙湖=10%，华润置地=12.5%。


$万科A(SZ000002)$ $龙湖集团(00960)$ $华润置地(01109)$

二零二二年一至六月，本集團物業發展業務營業額為人民幣837.7億元（同比+61%）。交付物業總建築面積為598.3萬平方米（同比+60%）。物業發展業務結算毛利率為17.3%（2021年H1=23.4%,2021年全年=23%）。二零二二年一至六月，營業額單方價格為人民幣14,001元╱平方米（同比-6%）。（注：龙湖的开发即售业务，结算量大涨6成，而毛利率大跌6个点。大概说明，其2021年为满足年度财务指标预期，将大量低毛利率项目挪到2022年上半年结算，用竣工量堆积上半年利润：核心溢利同比增長6.1%。）


$龙湖集团(00960)$ $万科A(SZ000002)$ $华润置地(01109)$

现在的形势下还不错，但也在渡劫，毛利率持续下滑中，销售成本增加太厉害。