来源：楼市指北
关于楼市，本周高层又有重要表态，里面的很多表述可能会对未来五年的楼市发展和你个人的投资买房决策产生重大影响，今天北哥带大家一起来解读一下。
先来看消息。
12月3日，国务院副总理韩正在住建部召开座谈会时表示：要坚定不移落实房地产长效机制，谋划好“十四五”时期住房工作，加强住房保障体系建设，有效扩大保障性租赁住房供给。（具体内容我们会在下文的分析里为大家详细解读）
该怎么理解韩副总理的重要讲话和表态呢？北哥为大家提炼了两大看点。
看点一：长效机制
“长效机制”这个词，不是第一次提，但是在这次副总理的讲话里，占据的分量却格外的大。
韩副总理说：“要坚定不移落实房地产长效机制，谋划好‘十四五’时期住房工作”，这句话基本上为未来五年的楼市调控定了调。
未来五年（甚至更长时间），我们讨论房地产市场的发展，必须是建立在长效机制的基础上。房地产市场的任何一方，在参与房地产市场的过程中，都必须要树立“长效”思维。
房地产市场，有哪几个参与方呢？一般来说，至少有三个——政府、开发商和购房者。
对于政府部门来说，要建立长效机制，首要任务是要摆脱对土地财政的依赖。如果还要依赖卖地收钱，长效机制必然只能是一句空话。在实际操作层面，各级政府部门要引导房地产市场建立长效机制，还有很多工作要做，比如保障房建设、比如存量征税等，但这些工作阻力极大、收效甚慢，绝不是一两年能够完成的。
对于房地产开发商来说，要建立长效机制，首要任务是降杠杆。过去20年，中国的房地产开发商利用高杠杆、高周转的开发模式，一个个都赚得盆满钵满，这条路之所以能够成功，是建立在房地产市场量价不断攀升的前提之上的。未来，中国房地产市场的量价不可能一直攀升，开发商继续高杠杆，只有死路一条。理解了这一点，也就不难理解监管部门今年为何要给房企设置三道红线了。
对于购房者来说，更应该有“长效”思维。韩副总理表示，要牢牢坚持“房住不炒”的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段。这话也说过无数次了，但这一次是在“十四五规划”的关键时期，而且他的讲话也多次提到了“十四五”规划，这基本表明，“房住不炒”在未来五年依然会是全国楼市调控的主基调，指望调控政策大规模放松的可能性几乎没有。
在这样的背景下，作为购房者，我们该怎么办呢？
首先是房子不能随便买了。过去那种闭着眼睛买房都能挣钱的时代已经彻底过去了。当然，不能随便买，不是说不能买，未来要买房，一定要精挑细选。首先是要选区域和城市，然后要选地段和位置，最后是要选户型和房子。哪一个环节没有处理好，都会影响最后的结果。当然，我说的是投资买房，如果是刚需，该买还是得果断买。
其次就是要做好长期投资的准备。既然调控短期不会全面放松，房价短期也不可能大涨，那投资买房短期内也不太可能获得太高的回报。但是，核心城市、核心区域的房产不论在哪个时代都是最优质的资产，长期来看依然具备很强的保值增值属性，不过这需要时间。当下，房地产调控正处于历史最严时期，优质房产的估值显然是被人为压低的。试想一下在很多核心城市，如果放松限购，房价会怎么样？肯定还会大涨的。所以大家要有耐心，等待政策回归常态的那一天，优质的房产一定会有丰厚的回报。
看点二：住房保障
在韩副总理的讲话中，篇幅最大的是“住房保障”。
他表示，要加强“十四五”时期住房发展顶层设计，研究好住房市场和住房保障两个体系，更好发挥规划的导向作用。完善相关法规和政策，加强日常监管，促进住房租赁市场健康发展。
他强调，要以保障性租赁住房为着力点，完善基础性制度和支持政策，加强住房保障体系建设。要处理好基本保障和非基本保障的关系，尽力而为、量力而行，着力解决困难群体和新市民住房问题。要处理好政府和市场的关系，既强化政府保障作用，也要积极运用市场化手段。要处理好中央和地方的关系，坚持不搞“一刀切”，鼓励和指导城市政府因地制宜，完善住房保障方式，落实好城市主体责任。
北哥在此前的多篇文章中都说过，中国的房价之所以上涨如此之快，除了城镇化和货币这两个主要因素之外，保障房建设的缺位也是一个重要原因。大家看一看世界上住房问题解决得好的国家和地区，无不都是住房保障体系相对完备的地区。
比如说前段时间，大家都在倡导中国学习新加坡的住房模式，但是大家知道吗，其实新加坡的商品房价格一点都不便宜，甚至高得吓人。在新加坡，公寓（商品房）的价格换算成人民币基本上都要10万元/平米以上，普通人根本就望尘莫及，只有少数超高收入人群或者外国人才能买得起。但是由于大部分本国居民都可以购买祖屋，而祖屋的价格又非常便宜，折合人民币大概2万元/平米左右，所以住房在新加坡才不是一个大问题。
在新加坡，祖屋解决了80%的居民住房需求，这就是住房保障的威力。
所以，总结一句话，“让低端的归保障，让高端的归市场”，才是解决居民住房问题的最终办法。
中国目前显然还没有做到。
当然，我们很高兴地看到，在韩副总理的讲话里，大篇幅地提到了保障房的建设，我们也希望在十四五期间，国家能够建设更多的保障房，让中低收入人群能够享受到真正的住房保障，而不是被迫进入商品房市场，跟高收入人群进行直接PK，最后房价越来越高，低收入人群越来越买不起房。
但是，罗马也不是一天就能建成的，保障房在历史上所欠下的账实在太多，十四五这几年能还得完吗？太难了！
用韩副总理的话说，“尽力而为、量力而行”！
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