苏宁环球之后 谁还青睐昔日“地王”
2016-10-31 13:59
10月27日晚间，苏宁环球在发布三季度业绩报告的同时，还发布了一则“关于解除昆明国有土地使用权出让合同的公告”。根据公告内容，因苏宁环球方面对昆明KC2010-47号地块规划限高等宗地指标存在异议，已向昆明市政府提出了退地请求。
公告还称，昆明市政府已同意退地请求，并联合昆明市国土资源局、昆明市土地矿产储备中心、昆明市土地和矿业权交易中心与苏宁环球共同签署了《<国有建设用地使用权拍卖出让成交确认书>解除协议》，并承诺于2017年7月31日前，分期退还苏宁环球已缴纳的10.325亿元土地出让金和1.897亿元利息，土地竞买保证金则不予退还。
公告中提到的“KC2011-47号地块”，就是苏宁环球2010年12月18日以12.9亿元竞得的昆明市如安街原昆八中“地王”项目，而关于苏宁环球打算退地的消息，在地块成交6年却始终未见开发动静时就已多次传出。
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“地王杀手”又现退地
今年2月29日，五华区人民政府发布的“昆八中地块项目招商书”其实就已经坐实有关苏宁环球退地的传闻，根据当时的项目招商书内容，苏宁环球方面于2016年向昆明市政府提出退地，且市政府也同意了苏宁环球的退地请求。
虽然苏宁环球在与昆明市政府达成退地协议后，能够全额收回已分期缴纳的10.325亿元土地出让金，但据苏宁环球10月31日发布的“退地补充公告”内容，参与地块竞买缴纳了2.575亿元保证金，即使昆明市政府还将退还约1.897亿元的利息，但扣除增值税后的利息收入递减之前已支付的土地款和保证金后，直接损失7328.95万元，另外该项目已发生的开发成本8914.08万元也需核销，故退地后将使公司年度利润总额减少1.62亿元。
对于退地造成的资金损失，“习惯性退地”的苏宁环球似乎并不非常在意。2007年8月24日，经过100多轮激烈竞价后，苏宁环球以44.04亿元的价格成功竞得位于上海南京东路163号1宗总面积13709平方米的商业、办公用地，地块以6.7万元/㎡楼面单价问鼎上海“单价地王”。但时隔一年，苏宁环球于2008百年8月13日发布退地公告，并全额退回已缴纳的土地出让款，而退地理由则是苏宁环球在成功竞得地块并缴清土地出让金后，地块需延期至2009年10月才能完成移交。
无独有偶，同样在2007年，苏宁环球无锡子公司通过挂牌的方式，以2.11亿元的价格获得无锡市锡国土出合（2007）第39、42号地块，但由于城市规划调整和旧城区改造，2009年苏宁环球再次发布退地公告称，苏宁环球全资子公司无锡苏宁环球房地产开发有限公司与无锡市国土资源局解除了锡国土出合（2007）第39、42号地块的出让合同，遗憾的是，此次土地出让金并未全额退回。
昆八中项目的退地，也引发不少业内人士对于苏宁环球石林项目开发前景的担忧。资料显示，苏宁环球2011年4月在石林县购得14宗、共1205.2亩国有建设用地，但这批地块被石林县2015年10月1日发布的“闲置土地公示”列为闲置时间超过两年的闲置用地，地块的长期闲置极有可能令苏宁环球“心生退意”。
“落魄地王”光环不再
回顾2010年苏宁环球竞买KC2010-47号地块的激烈场面，苏宁环球多轮大幅加价击败其余8家竞买企业，以12.9亿，超过起拍价4.3309亿，溢价50.54%的价格将地块收入囊中，而2800万元/亩的成交单价也使该地块成为当时的单价“地王”。
很难想象，当时志在必得的苏宁环球会在6年后会将“地王”退掉，而作为苏宁环球的“弃子”，昆八中地块虽然曾贵为单价“地王”，但再次出让难免不再受宠。
纵观近几年昆明中心城区的土地成交情况，成交单价高于昆八中地块的项目仅有恒隆地产以34.968亿元拿下的原昆明市政府地块，单价达到4163万元/亩。但必须看到的是，恒隆广场地块不仅区位优越，原市政府用地的情怀积淀多少也为地块的成交提供了溢价空间，再加上彼时行业预期较好，处于上行通道的昆明楼市也为高价地成交创造了条件。
除此之外，2012年成交的香格里拉酒店地块单价不足千万；俊发计划打造“云南第一高楼”的“春之眼”地块成交单价也仅1468万元/亩；就连闲置13年，再次入市交易便引发行业普遍关注的正义路地块，2208万元/亩的成交单价就坐稳了2016年昆明土地市场单价“地王”的宝座。
而金鹰放弃后续项目开发，致使单价高达2930万元/亩的金鹰三期地块因无人竞价挂牌交易不成功，更加充分说明在目前的市场环境下，开发企业不太愿意冒险高价拿地。
不过，从五华区政府还未公布退地信息就进行地块推介的做法可以看出，有关部门对于促成这宗优质地块成交的意愿尤为强烈，且作为区级重点招商推介项目似乎也说明五华区政府仍把昆八中地块当做“地王”看待。但结合现阶段全国抑制高价地及未来市场走势不明的整体形势看，昆八中地块若想继续保持“地王”姿态，必然将是无人问津。
空置6年谁再接手
然而，站在行业层面来看，这样一宗开发条件和地段区位都较为优秀，且有故事的黄金地块，在叹其痛失“地王”桂冠的同时，我们更关心谁将成为这一“过气地王”的新主人。而结合省内外房企自身的开发特点，以及目前在昆的发展情况，腾讯房产大致猜测以下房企有可能将介入昆八中地块的开发。
考虑到地块位于昆明主城绝对核心的区位优势，项目若进行地标化开发，势必带动片区配套升级，助力昆明整体品质的提升，基于此，擅长打造超高层建筑的绿地无疑是最适合的开发人选，如若绿地中心落址于此，无疑将再次提升昆明主城的商务氛围。只是结合绿地中心一贯的选址要求来看，昆八中地块相对较小的开发规模，以及周边配套及整体片区品质似乎与绿地中心调性不符。
而已经在昆明有过超高层开发的万达同样是不错的人选，加之万达出色的商业运营能力，假设昆八中地块建设万达广场，对于昆明主城传统商圈的变革升级作用明显。但目前昆明的商业消费能力尚不足以支撑两个万达广场，更重要的是，早已计划在昆明北部山水新城及草海片区落子大型项目的万达，应该没有太多精力参与昆八中地块的“地王悲剧”。
除此之外，入昆以来表现强势的碧桂园也极有可能再次出手夺地，不过多盘在手的碧桂园，完全没有必要冒险高价拿地；再看刚刚完成联想旗下地产业务收购的融创，凭借其商住地产综合开发的实力，打造昆八中地块这样一个项目，无疑将快速树立企业在昆明市场的品牌口碑，可是作为一家全国性的房企，初入一个城市就进行高价项目开发的先例并不多见。
本土企业方面，俊发无疑最具备入主昆八中地块开发的实力，且片区内空间俊园项目的成功打造，俊发还具有相当的区域开发经验，但旗下俊发城超过5年的开发储备，以及“春之眼”和生态半岛项目庞大的资金占用，俊发参与昆八中地块开发的可能性显然不大。
再者就是近年来发展势头迅猛的诺仕达，资金实力和产品经验都足以胜任昆八中地块的开发，但在占地万亩的七彩云南古典名城和商业部分开发体量的七彩云南第壹城项目完成前，诺仕达似乎并不需要过多的新项目储备。
当然，不排除昆八中地块优越的区位条件和曲折的“地王”情节，有可能吸引更多外来实力房企进入，但在地块最终成交敲定前，我们有关昆八中地块的认识，或许不应再与“地王”挂钩。