$万科A(SZ000002)$ 本次年报可谓是万科历史最差经营状况，除营收、净利润大幅下滑以外，年报里还有这么几个有意思的点：
1、货币资金
23年底货币资金998亿，相比22年下降27%。
其中受限资金，主要系预售监管资金、贷款备偿金，28亿。受限资金比例3%，显著低于行业平均监管比例。这个数据异常表明，万科的统计口径并没有完整列明所有监管资金。考虑到当前各地监管政策趋严形式，万科的受监管资金明显低估，即使按行业10-20%的下限来模拟，受限资金规模也应在100亿左右。
其次，合并报表下的货币资金仍有归属少数股东部分。现实环境中，对于一个合作项目，不管合作方以前关系多好多好，单方占用几乎是一件不可能的事情，哪怕是控股股东占用。如果按照少数股东权益占比，即少数股东权益/股东权益=37.5%来模拟，至少有375亿资金是万科无法动用。
所以，万科真实可动用资金：
可动用资金=货币资金-监管资金-少数股东资金=998-100-375=523亿。
可动用资金低于合并口径下短期借款+一年内到期非流动负债625亿。也就是出现极端情况：合作方暴雷无法还款，全部依赖控股股东来归还贷款的话，523亿尚且不够。
所以万科资金绝不像祝总裁所说的现金覆盖倍数1.6倍那么乐观。
2、有息债务结构
总的有息负债规模3200亿。相比22年，有息负债微增60亿。并且有息负债中，一年内到期的有息负债 624.2 亿元，占比为 19.5%；一年以上有息负债2,576.3亿元，占比为 80.5%。作为对比：
今年龙湖将继续压降负债，年内到期的债务余额147亿元，占比仅7.6%。
这也就是说，至少在23年，万科并没有针对有息负债进行优化。规模没有压缩，到期分布没有优化。
稍微好点的消息是，银行借款占比为 61.7%，应付债券占比为 24.8%，其他借款占比为13.5%。其中债券的占比相对较低，银行+非标合计占比75%。毕竟在当前的环境下，所有的房企几乎都选择了保债券，展银行+非标的策略。银行+非标的非公开展期不会对评级带来不利影响，展期相对容易落地，尽可能的保护孱弱的信用。
3、应付账款-应付及计提工程款
报告期末应付账款-应付及计提工程款1843亿。
相对于23年末在建计容面积5885万平米，平均每平米应付工程款3100元。
即使按照计容口径下，每平建安1万/平的成本标准来模拟，未支付比例接近30%。如果再考虑到尚未投入、未达产值的部分，实际未支付比例预估可达50%。
更何况房企还有工抵、商票和保理等手段，未支付比例明显过高。万科资金的拮据已在向供应链传递。
综合1-3，万科23年的资金状况，紧张但可以过。
4、利润质量-存货跌价准备
万科报告期内新增计提存货跌价准备 34.9 亿元。报告期末，存货跌价准备余额为79.9 亿元。
至于这个跌价准备够不够，按照未售货值覆盖率模拟下。
未售货值暂按=存货-合同负债=7017-3086=3931
跌价准备覆盖率=79.9/3931=2%
未售货值按=存货-合同负债来估明显是低估的，导致覆盖率2%本身高估。
虽然看70个大中城市新房销售指数，2%能勉强覆盖。但全国房价的跌幅是不是都在2%以内，每个人心里都有个称。这个跌价准备够不够、利润有没有水分，见仁见智。
除了跌价准备，万科的毛利率也下滑4.4pct，至15.4%。销售端万科的23年合约销售额跌幅9.8%也大于全国整体6.5%的跌幅。
资金端、销售端、利润端，端端紧张。
所以，你觉得万科的24年会如何。