有感于我司近期土拍拿地，毛利率高不过5%，这或许是以后土地市场的常态，也让我对$万科A(SZ000002)$ 的估值逻辑产生了怀疑。

土地限价的存在仅是让土地价格表面上得到控制，但部分城市竞配保障房/自持/租赁等条件，事实上仍推动房地产行业加速内卷，实际土地成本仍在快速上升。预售限价的存在则是让开发商再也享受不到房价上涨的好处。双限的存在，让房地产开发业务的毛利进一步透明，也让开发毛利回归制造业的低毛利特点。当一个行业，无法自由定价、无法享受产品升值带来的好处，只能靠优化成本费用、提高运营能力来保持自己的存活。这何止一个卷字了得！可这就是当前房地产行业的现状。

对房地产行业而言，原本是靠规模驱动，规模带来更好的融资环境、更低的成本。但更多的城市的土拍加入了摇号机制，已经不是靠有钱就能获取资产了，对于龙头房企显然是利空，规模优势无法保持。

当前市场显然处于出清阶段。开发商的频繁暴雷也在说明，市场在淘汰财务状况差，管理运营辣鸡的企业。可暴雷企业让出去的市场份额其他竞争对手还真不一定能接过去。因为房产不是标准化吹产品。但暴雷状况却会加强金融机构对行业的整体认知的一致性。A企业出事，B企业没出事却因此融资不到钱。以后会更频繁的发生。

因此，在毛利率持续下滑行业大趋势、规模优势无法保持、行业系统性风险在酝酿的大前提下，$万科A(SZ000002)$ 尚能安好？