下午和几个看地产债的信评小伙伴聊天，大家从$华夏幸福(SH600340)$ 暴雷聊到了$禹洲集团(01628)$ 的报表收入巨跌。基本共识是房企报表可信赖度远远低于全行业平均。看报表选房企的方式极为不可取。

原因很多：

1.房地产项目的经营模式依赖高杠杆，高杠杆带来了财务的脆弱性。现金流出了问题，房企极易猝死。然而现金头寸的状况，依靠定期财务信息披露是反应不出的，或者反应的严重滞后。

在有限的数据中，货币资金、现金短债比、净资产负债率等关键指标尤为重要，甚至拿来做第一判断指标都毫不为过。债券市场在这方面还好一点，但权益市场上很难看到大家给与同样的重视度。

雪球上最常见的拿PE看房企，更是滞后性的集大成者。拿四年前的项目、两年前的销售看当前的估值。只能说是用处不大，侮辱性极强。

2.报表的可操作性。由于项目实操中都以独立公司的形式存在，这导致房企可以极为容易操作股权比例，来控制并表范围；同时这些年流行的同业合作模式，又在并表、操盘等概念上进行操作，合作公司出个声明就能决定项目公司的控制权归属，这就给了房企新的操作空间。

还有有息负债的包装、隐藏等不一一展开，除非遇到头铁审计师，房企的报表就是个360°完美打扮的洋娃娃。

以上，房企的估值逻辑当前正面临重估的混乱期。除非有新的会计政策或者新的估值方法，当前只推荐按照净负债率买入少数房企。