泡沫是被氧气吹起来的，泡沫在在膨胀时期给人的感觉很幸福，而泡沫在泄气收缩时给人的感觉很痛苦。-霍华德马克思
我国房地产泡沫如何？
相信很多人都有自己的切身感受，不过即便到现在也不排除一些有钱人觉得房价不高。但是我们可以进行一个简单的量化对比。
判断房价有没有泡沫、房价高不高，可以参考一个指标：“房价收入比”。「房价收入比为：（城市人均住房面积×平米均价）÷城镇居民可支配收入」
一般认为房价收入比的合理区间6-7之间比较正常，也就是说一个家庭不吃不喝6-7年的积累可以买下一套房。
根据东京都都市整备局统计，日本东京在泡沫积累到顶点时的1989年-1990年房价收入比为11.9倍。
我们来看一下北京目前的房价收入比，2022年北京的人均可支配收入在7.7万，人均住房面积35平米，均价6万，房价收入比为27倍。即便按人均年12万的收入，来算房价收入比也有18倍。远高于日本地产泡沫顶峰时的水平。
周期来临？
万物皆周期，我想房地产也同样不例外，过去房地产市场的竞争经历了“土地红利”、“金融红利”时代。
① 土地红利：早年，土地价值尚未被广泛认知，部分拿到大量便宜优质土地的企业，获得了那个时代的馈赠。
② 金融红利：2002 年，“土地招拍挂”制度施行后，行业进入金融红利时代，金融资源成为助力企业实现跨越式发展的关键要素。也形成了现在房地产企业的高杠杆、高负债模式。
成果：从2003年-2020年，房地产投资年均增长19.9%、商品房销售面积年均增长10.8%、商品房销售金额年均增长20.3%、同时房价增长了十几倍。
我们的父辈就是成长在这样的时代环境下，从成家立业到一步步发展，对于他们来说“早期房价不算高，之后还出现了大幅增值；收入也不断增加，从以前一个月70块钱，到之后大几千元，收入不断充实之后，偿还早期贷下的房款似乎根本不是什么压力。”
于是形成了一个固有的认知和惯性：“房价再高也不贵，因为房子会一直涨，收入也会越来越多”，下一代也不假思索的遵循了买房、买车、生娃的思路。仔细想想这和购买几十倍、甚至上百倍市盈率的成长股其实是一种思维，即假设它以后的盈利会持续高速增长或者有更多的人会在高位接盘。
格雷厄姆在上世纪30年代就指出了这种惯性思维的危险性，股市中大量的案例证明了购买高价成长股的结果是很可能遭遇“戴维斯双杀”。
根据牛顿定律，作用力与反作用力大小相等，方向相反。虽然房地产市场的流动性不及股市，更偏向于温水煮青蛙，但房地产的金融属性和杠杆属性进入负反馈后，杀伤力也绝不亚于股市。日本就是一个明显的例子，平均房价指数从90年初期到2010年跌去了一半以上，下降大势开启之后，同样也是温水煮青蛙。
最近两年人们逐渐感受到了负反馈带来的寒意，不可否认的是我国房地产市场目前进入了一个大的调整时期。从几个不同的数据上就可以看出：
① 房地产投资增速近十几年来上首次出现了负增长，2022年为-10%，2023年1-9月为-9.1%，而之前最低的增速为2015年的＋1%。投资为先行指标，由此来看，预示着供给已经进入收缩期。
② 2021年作为行业龙头的万科，归母净利润下滑了45%，用万科的话来说“2021年对万科集团来说，是我们进入新发展阶段以来刻骨铭心的一年，净利润继1995年、2008年后，出现上市31年以来第三次下滑”。不仅如此，接下来全国百强房企2022年销售额下滑42%；2023年1-9月商品房销售同比下滑7.5%。与此同时，大型房企：恒大资不抵债、碧桂园陷入财务危机。
③ 根据统计局公布的2023年1-9月的70个大中城市的价格变动来看，绝大部分都出现了明显的下滑。那三四线及以下城市的价格变动也可想而知了，只会更加明显。
资产负债表衰退之忧
日本房价的经历可以给我们一些启示，当时日本也经历了一波漫长的上涨期，房价泡沫最大、房价最高，人们买房最疯狂的时候就是在1989年前后，不过在1990年房价撑不住了，随后进入了漫长的下降周期，从1990年的高点到2010年左右的低点，之后进入平台期。平成时代（1989-2019）的30年间，日本整体的内外环境和经济形势并不好。这段期间也被人们称为“日本失去的30年”。
由于受房价下跌影响，高位买房的家庭资产大幅缩水，而欠的债务却一分都不能少。房价上涨预期的改变、资产缩水、美日贸易冲突、经济下行需求锐减很多主体陷入了资不抵债的处境，或者大幅收缩。从而表现特征为：市场各主体对投资发展的资金需求大减，反而是在不断的努力偿付自己的债务。
1972-2021日本房价指数：
我们来假设个例子：
某一小两口家庭在北京买了一套房子，70平米，均价6万，总价420万，首付126万，付清首付基本上就需要消耗两代人的大部分积蓄。剩下294万从银行贷款，也就是有息负债294万。一个家庭的简易资产负债表就出来了：
资产：420万 负债：294万
股东出资：126万（可能大部分是父母出）
利润表：一个家庭年总收入36万，即月收入3万。
假设像日本一样20年资产缩水50%（多的高达80%），房子持有20年，同时贷款年限20年，等额本金每月进行偿还（月还款平均数1.7万）。那么贷款总额为294万，20年全部下来包括利息，还款总额高达421万。也就是说到期之后，总投资547万（421＋126），得到的资产价值却只有210万！
持有这些资产的岁月将会非常痛苦，本来一个家庭的月收入3万，但需要还款1.7万，剩余的只有1.3万用于其他支出（基本生活、养娃、养车）。但如果收入下滑30%，即2.1万，那就只有4000元用于其他支出。恐怕月4000元，居民就只能节衣缩食了大幅限制消费了，对于企业来说，消费需求减少，海外出口又遭遇限制，那企业生产的产品卖不出去，又怎么来发展呢？由此来看整个社会很可能会会进入长期通缩。
没有免费的午餐，总要有人为当初的疯狂来买单，谁来买单呢？答案似乎已经很清晰了。
中国有没有可能避免呢？
依托中央政府的力量，刺破泡沫而不陷入长期通缩？
似乎也可以做到，但根本的破局之法在于找到新的增长点，不陷入死亡螺旋，而是稳住经济增长，想法提高人们的收入。
我国经济过去主要驱动力就是基建、房地产、出口，在经济下行时抓一下还行，但本次房地产持续负增长，基建投资也难持续，出口也下行。稳增长的新办法是什么呢？现在似乎还是一种迷茫状态。我们经济要走出目前压力较大、也充满了挑战。
对比日本，我们现在也不完全类似于其衰退时的环境，当时日本本身的发展就已经进入低速区间（2%），而我国现在还在中速的5%左右，依然有一定的空间。
不过，关键还是要挖掘新增潜能。
例如：
横向需求空间，中国还有9亿中低收入阶层，如何缩小低收入人群和高收入人群在消费端结构上的差距，提高他们的收入，激活低收入人群的消费意愿非常重要。
纵向上培育世界级的产业链，提升产业的技术含量和附加值，拓展经济向上的空间。数字技术、绿色转型。应用有：新能源出行、储能、智能化升级等等。打造一些世界级的企业。虽然技术进步从本质上来说对就业是中性的（甚至是负面的），因为创造了一些就业，也消灭了一些就业。但是技术的变革会引领中国走向更有竞争力的时代。
对外：“一带一路”，加大对外部的出口。
避免死于无关多元化
如何避免衰退的问题虽然与我们息息相关，但还是太过宏观，做为个人还是更关注如何避免自身的资产负债表衰退。
我们知道企业被拖垮的一个重要原因就是无关多元化，我想我们可以从中得到一些启发。
前浙江女首富周晓光近期接受媒体的独家采访，讲述了自己的经历，其一手打造的新光集团巅峰时期800亿资产，2万名员工，旗下1家上市公司，近百家全资子公司，如今却人走茶凉。
新光靠着饰品发家，规模一度剑指全球之首。但是在之后踏入房地产业务，在2016年地产收入一度占到其集团总营收的近七成。2010年之前新光主要依靠自己的钱来投房地产，但2010年之后财务上也不由得变得激进起来，靠主营业务发债，为房地产业务输血，但结果却不如人意。
例如：
① 现在义乌的标志性建筑物-世贸，包括财务成本在内项目总投资高达70亿，从从土地下来到建设完成花近6年时间，但是回报周期却非常慢，用周晓光的话来说，到现在都还没有回报，依然有几十亿的本金垫在哪里。
② 参与了一些重组类的控股投资，但也像个无底洞一样，投了30多亿，每年的财务成本就需要2个亿，一年一年累计下来七八亿就拖掉了。由于当时基于信任没有换过法人代表和董事长，但是却被对方坑了，2014年对方承诺给的50亿吨煤矿，争取在两年内归到集团旗下，但是没有做到；在哈萨克斯坦与对方一起投了两个油田，共5亿美金，但到现在5000万都不值。
盲目的投资不仅没有效益，还拖垮了良好业务的现金流，高额的债务融资，让其不堪重负的倒下了。
故事就介绍到这里，其实仔细想想，个人又何尝不是如此，在自己从事和擅长的行业中赚到了钱，然后盲目投资了并非自己所长和熟悉的理财产品，却最终暴雷，多年的积累毁于一旦。还有日本当年的高房价接盘人，也是如此。
教训的结论并不是说永远不要做自己不了解的事情，而是在做之前要先提升自己的认知水平，避免一头冲进去后的无谓牺牲。中国有句古话叫做“谋定而动”，现在人们则常说“人赚不到自己认知以外的钱”，这句话虽然不尽然，但也足以说明问题。