房地产行业的反身性
房子作为一种商品，却具有了金融投资的属性，这是导致房地产行业不同于其他行业的一个显著特点，例如制造业生产出来的汽车、空调就是用来使用的，而不是用来增值的。
改革开放后，我国城镇化进程是必然趋势，但是我们的城镇化用30年走完了欧美100年的进程。看似很好，但不同的是欧美是因为产业驱动，而我们是政府政策驱动，从而导致房价上涨的太快、太高，而根基却不稳（从我国房子出租的收益率极低就可以看出来，收益率低并不是因为人们交的租金少，而是房价太高，严重脱离了人们的收入能力），再加上投机炒作之风盛行，人们预期房价会继续上涨，因此也愿意高价购买，甚至高杠杆贷款购买，进一步推高了房价；对银行来说，也乐意贷款给买房人，一是赚钱、二是有房子抵押、三是不还钱还可以拉黑名单；对政府来说，靠着高价的卖地收入来支持财政开销，也乐在其中。
一切看上去都很好....但是真有你好、我好、大家好的事吗？
可能会有，但那需要我们除了地产之外找到新的经济增长点，提高更多人的经济水平，创造更多的就业，改善分配机制，消化掉高房价。但是事实却并非如此完美，很多地方政府投资驱动的低效和腐败是出了名的，中小企业融资困难，很多年轻人被高房价绑架，缺乏闯劲和创新精神，高房价也对消费形成很大的压制，不仅不利于其他行业需求的释放、也抬升了成本。总的来说，新的经济增长点不足、收入结构、产业结构和产业布局不尽合理。
当下社会贫富差距巨大，人们的失业率大增、城市生活工作压力大、企业成本上升、甚至似乎还出现了一些逆城市化的苗头。
例如：
① 现在的直播电商也许是一个不错的改变机会，无需往大城市扎堆，可以聚焦在自己的家乡和兴趣地，打造专属IP。
② 推动更多有实力的企业外迁，形成产业集聚。现在汽车普及，城市和乡村的时间距离缩短，城市工作，乡村生活的条件已经具备。
靠着“一些绑定政策”、“透支人民未来”、“炒作”起来的高房价原来是无源之水，城市化进程到如今阶段、人口红利见顶，使得房产进入存量竞争时代，过去高杠杆高负债、躺着也能赚钱的时代一去不复返了。激情总会退去，平淡才是生活常态，石头不会飞到天上去，泡沫也总有破的那一天。
政府看到了这种泡沫，为了避免这种运营模式下的螺旋自爆造成更大的伤害，选择了有控制性的刺破。首先要做的就是打破一直涨的预期，回归理性状态。因此当预期被打破，投机被限制，房价上涨的精神动力就失去了，于是开始进入了“有控制的下降螺旋”。这时买了房子的人突然发现，房子买在了高位；地产商发现毛利被大幅压缩，手里的资产大幅折价，高杠杆运营的模式成为了压死骆驼的最后一根稻草；政府卖地收入大减，低效投资难以为继，债台高铸，不少地方现金流枯竭。
预期一旦被打破，负螺旋就算正是开启了，不稳健的地产商破产倒闭、更多的烂尾楼出现，更加强化了这种预期，强化的预期又使得更多不稳健的企业破产，同时即便经营稳健的企业也会被需求下滑影响，进而收缩战线，2022年百强房企销售额同比下降42%，这是历史上前所未有的。房地产的巨变从此开始，以后开发业务规模不再是衡量企业的唯一标准。
影响还未结束，由于房地产上上下下涉及几十个行业，占GDP的20%左右，地产下滑，导致整体经济低迷，大环境的低迷又反过来限制了人们的进一步消费的信心。（要想破局国家大力培育世界级的企业和产业是重中之重）
刺破泡沫已经显现
从多家大型房企的数据对比来看，恒大是地产行业转弱的先头兵，恒大在2019年较类似规模企业的净利润水平出现了一个明显的滑坡，并在2020年进一步下滑，产品的竞争力出现了严重的问题，只能降价促销来抢客户。这似乎可以看做是一个“行业风险的预演信号”。这也正是之后其他企业也跟随发生的情况。2023年，深耕三四线及以下城市的超级房企“碧桂园”也发生了债务违约，存货也出现了400多亿的减值，意味着这些持作销售或在建的物业可能要亏本销售。
恒大“不稳健企业的典型”
首先：恒大2021年不仅经营大幅亏损，而且出现了资产的巨额减值。从利润表可以看出，其中开发中的物业以及持作出售的物业的减值就高达3700亿，说明其中预计很多持有待售物业的成本按市场销售价格来看是大幅亏钱的。
其次：高额负债
1、金融负债
恒大借款由2020年的7160亿，下降到了2021年的6070亿，虽然有所下降的，但是流动负债大幅增加到6026亿，而现金资产却只有200多亿，更加凸显出了当期的巨大财务压力。这个财务压力并不是2021年才反差这么大，之前恒大的现金短债比就远远不达标。同时恒大的借款利息非常高，而且多年来看完全不能依靠经营现金流进行偿付。意味着严重依赖对金融机构的再融资，一旦市场巨变、经营盈利能力不再，融资也将非常艰难。
2、商业性负债来
恒大的商业性负债由20年的1万亿，扩大到了21年的1.8万亿，占整体负债的72%。其中对上游的应付贸易款8900亿，合同负债9000多亿属于对“买期房”业主的提前收款。这本身属于房地产的固有运营模式。即：卖期房，提前收款，用收来的钱盖房子，结算后转为营收。因此自己的本金投入较少。因此恒大常年资产负债率在80%多，而资产结构中现金太少，多为存货，根本经市场价格的不利波动。
总的来说就是恒大的地产项目，盲目追高拿地投资，疯狂扩张，导致资产结构风险巨大，债务高企，一但这些资产变现出现问题，意味着投资在了高位，就会面临资产缩水的困境。而债务确是实实实在在的。
买房人的处境
这些在建或者待售的物业，很多都是用买房人的钱来盖的。现在这些资产的变现出现了问题，房地产商陷入流动性困难，对于买期房的人来说，就意味着可能会出现烂尾，开发商不能按约定交房，自己呢还要继续给银行交贷款。有些地方由于房价下跌严重，理论上来看交贷款还不如断供，那是不是就可以止损出局了呢？不，你还不能断供，否则还会被银行拉入黑名单，严重损害个人信用。人无信不立，因此对很多人来说只能继续还贷，而房子却已经成为了不良资产，无法入住。买房的人有的是等着房子下来结婚用，有的给孩子上学用，有的是被销售忽悠说房子一直会涨，不买就错过了。结果房子烂尾，事办不了，投资的也变成了不良资产。什么都和城里的房子绑定确实也是一种畸形的社会心理。
评价
要想刺破泡沫，就不能再刺激需求、不能再强化上涨预期，而是让房子回归使用属性，即房是用来住的。如何刺破呢？要循序渐进，不可能自由落体式的把房价降下来，这样的冲击太大。而是逐渐下降重塑需求、压缩房企利润空间、去杠杆、让供给侧进行竞争，淘汰不稳健的企业，从而让市场各类参与者回归理性。在刺破政策上来看，让所有人都感受到切实的疼痛和教训，而又不至于失控，逐进行供给侧出清，看来早就是规划好的一步棋了。