第二种可能性就是,在都市扩张圈附近购买小块农地,先按照农地的用途不变(因为税收极低)。待未来几年城市化扩张到附近之后,再改变规划为商用或住宅用地。这种做法适合人口流入的大都市圈附近。或者如果有特殊途径,能够影响当地的政府土地规划,就更加可行。
这种做法有一定风险,因为都市圈附近农地通常高估。但是,一旦中彩,则回报也是丰厚的。农地和规划开发后的Lot之间的差价,普遍可以达到 5-10倍。
下图就是我们在达拉斯(Dallas)北部的一片农地。已经屯了5年。未来2-3年内或可进入开发周期。(建议点击查看大图)
七、林地
林地和农地一样,也是抗通胀的长期保值投资品种。可以回头看看我这个系列上一篇贴的一张数据图,说明农地收益率的,其中其实也有林地(这张图上叫forestry,其实业内人士一般叫timberland)。
下面这张图则是NCREIF(全国不动产投资专业机构商会)提供的。如果这张图可信的话,那么林地(timberland)的投资回报也是相当惊人的。当然,我们深入研究的结果,认为这个数据可能有口径上和历史上的特别原因。
由于林地投资要求资金量比较大(通常几千万美元为入门级),可能不在绝大部分球友的实际兴趣范围内,这里就不说太详细了。简单把林地和相似性质的农地对比一下:
优点:1、日常现金流好于农地;2、可能有税收方面的更好优惠;3、能够吸纳巨量资金,而且回报也不错。对于大资金来说特别有用。
缺点:1、投资门槛非常高;2、流动性比农地更差;3、不如农地具有反周期的抗经济危机效果(经济下滑时,农产品有可能逆势上涨,但林产品往往随经济尤其是房地产和造纸业一起下滑);4、综合回报低于农地;5、通常没有变更为商业用地的投机性溢价机会。