$彩星集团(00635)$$彩星玩具(00869)$見到635最近跌得多，就再做功课看看買入的機會，大家一起討論吧：1. 其實APPLE STORE什麼時開？好像裝修了很久很久。開店時希望應該對公司股價帶來多一點正面NEWS FLOW！2. 看了幾份舊新聞報導都對APPLE STORE租約尺租有出入：每年租金HK$132mil，每月HK$11mil，但承租多少層或尺吋？ 有報導說1萬尺，就是尺租HK$1000！ 很誇張！然後租約簽了多久？3. 2014上半年業績里：物業投資及相關業務收入+11%，是APPLE STORE租約帶動增長而看起來增長很好。但其實可以算是去年低基數嗎？相信APPLE STORE租約是2013年上半年開始但不足全個上半年。如果是這樣，其實2015年開始物業投資的收入可能會沒怎麼增長？TOY HOUSE很多租客都是餐廳／服務，加租空間也不至於太大吧？ 4. APPLE STORE租約有沒有TURNOVER RENT? 有的話就可能是物業投資收入增長的UPSIDE。5. 如果業績看分部營運溢利，物業投資及相關業務的營運溢利其實增長+29% (自己把物業重估收益減去)。這個營運溢利增長比收入增長快，營運溢利MARGIN上升，原因在那？看不懂。以為收租應該沒什麼OPERATING LEVERAGE吧？！