最近看了些关于万科的报道分析，觉得都没有说到点子上。
于是翻了下万科年报，提出以下观点
万科其实代表了地产在这个下行周期中失败的典型，他的问题不是什么多元化的问题，他又不是那群皮包混子去造车，他的多元化还是靠谱的。而是拿地战略错误，他太像那种看上去正正经经的学生，骨子里却缺乏一种正直的品德和执拗的精神。然后这类人，口号喊得好听，面对波折的时候往往挺不住。【说到这里我想到一个人，大明王朝的赵贞吉】
很久之前万科就传出来，宣传什么活下去，然后号称深耕一线。但是呢，他拿的地的质量，很大一部分，都不是太高，那么直接影响了他的回款。这一条就判了死刑。财报把拿地项目翻看一下，你会发现，以江苏为例，一堆苏北的项目，当然万科在地产行业中已经算很好了，深耕其他三四线的早死了，所以他苟到今天。但是有句俗话，正直得不彻底，效果等于彻底不正直。
你们不理解这个的重要性，是因为没看到真实的销售数据，这就要说到万科不够正直得第二点了，他的财报数据，都是表面数据，你看不到销售具体情况的，即使如招蛇这种，人家都说店大欺客的，官僚习气重，你也能看到预销售面积。万科一直这个性格，这也是我们这个社会的通常现象，什么文件都做得极其标准美观，但是核心的数据，它并不会老老实实给你看。相反，花里胡哨的东西给你堆砌几百页。换言之，不老实，喜欢整活。我们一直劣币驱逐良币，评优选先进还都是这种人。
如果以销售来分析得话，我大概的判断是，强一线城市的核心地段，远大于一线城市，远大于 其他城市。战略重点放二线以外必死。然后，一线城市哪怕郊区，销售难度库存去化难度都比二线城市的核心地段要容易得多。也就是，房地产行业以后得城市集中度会高的难以想象。人口下行下，并不是房子卖不出去，而是城市会高度集中。
所以，万科这种，苏北，哪怕南通扬州的地，估计销售能达到预期的10%-20%就不错了，这部分直接等于沉没了。
这个阶段和往年是不一样的，以前到这个季节就在数哪家去年拿地多，判断后面的销售。现在嘛，反正都是熬过冬天，就看那家存粮质量好了。你只要回款正常，后面市场格局调整后，你做大做小都可以。但资金链断了，那就gameover。
招蛇的销售比去年增加10%，万科少了10%，这一来一去，利润、现金流差距就上天入地了。但是你二三线房子卖不出去能有啥办法？没得办法。
最后，说一句祝福，我觉得万科即使不是优等生，也不是差生，他缺点是喜欢既当又立，我觉得他是能活下来的，只是这次地产大洗盘后，他过去的地位是再也不可能恢复了。他会成为新时代的一个二流房企。也像赵贞吉一样，虽然贬官，首辅做不成了，但不至于杀头，还是能善终的。他只是欺骗了你们让你们以为他是大忠臣、好学生，罪不致此嘛。