如果说购房者用“真金白银”买房形成的成交量，显示的是老百姓对楼市的信心。
那么在土地一级市场，开发商敢于用”真金白银“买地，反映出开发商对楼市、尤其是后市的信心。
其他说什么冠冕堂皇都是假的！
但是这里面有一个”时间差“，开发商在一级市场”拿地“是一种销售前置行为，而拿地到开发到销售最快也要大约一年的时间，天知道一年之后楼市会发生什么变化？
因此，从某种意义上说，开发商拿地就是“我拿金钱睹明天”，认赌服输！
这不，2024年深圳第一块土拍宅地来了！起拍价51.69亿元，时间定在2月29日鸣锣开拍！
根据公开信息，A808-0025地块位于龙华区民治街道华南路旁，土地用途为二类居住用地+道路用地，土地面积46763.51平方米（其中城市道路3448平方米），建筑面积216570平方米，挂牌起始价516900万元，最高限制地价594400万元，竞买保证金258400万元，土地使用年限70年。
此宗地其实分为两个地块，中间将建设道路，两地块可通过地下通道连通。
值得注意的是，本次竞拍虽然没有明确写明商品房销售最高限制均价，但是：本公告出让宗地的普通商品住房销售价格有关事宜，请意向竞买人径询深圳市住房和建设局，在申请确认竞买资格时竞买申请人需提供《关于普通商品住房销售价格的承诺函》。
从公布的承诺函格式可以看到，依然需要承诺商品房销售均价不高于**元/平（含室内装修）。
也就是说出让宗地住宅部分为普通商品住房，公告中并未对销售价格做出限制，但有了新玩法，在遵守价格管理规定的大前提下，卖多少钱由房企决定。
通俗点来说就是底价自己报，销售价格自己报，但是要给我做承诺！
相比之前每次土拍都给定销售限价，这次只是限定了土拍起价及最高价，中间开发商可根据自家对市场的判断及经济测算情况作出判断，这块地后期的房子能卖多少钱，反算自己能出什么样的地价，但是后期要卖的销售均价需要给ZF部门作出不高于**元/平的保证。
之前土拍时三限，限地价、限自持、限销售价格，但是随着这几年的行情下行，销售的限价基本都被突破了。
比如随着龙华北站站片区的中海、华润项目，土拍限价都是在7万2左右，但是由于市场的原因，现在基本都是备案价基础上打折销售，这也造就了开发商和土拍定价之间的矛盾。
现在是美其名曰把定价权还给开发商，但是开发商这笔账更难算了。
定低了拿不到地，定高了自己的账算不过来，把矛盾成功的转回了给开发商，可以说是对开发商的判断力和决策力提出了更高要求。
我们来看看地块周边的房价——去年6月入市的龙岸君粼，备案均价约8.1万/㎡。去年11月底获批预售天湖岛花园，备案均价约7.5万/㎡。已售罄的深国际万科和风轩，当时的开盘售价是6.6万/㎡。
综合周边的房价情况，该地块未来售价随行就市，结合品牌及产品质量，大概率也会在7-8字头左右的单价。
不过这只是静态的“市场比较法”进行估算，由于项目从拿地到销售有着大约一年的开发周期，一年之后的动态房价，是涨是跌？还真不好说。
我们看看项目所在的龙华区，在过去的一年（2023年11月VS 2023年初）二手房普遍录得10-30%的跌幅，最高的跌幅高达33%
可以看出龙华是房价下跌的”重灾区”之一，也就是说假如您在2021年买了龙华的房子，2022年跌的税费没了，2023年跌到首付没了。。。
现在就看2024年的市场能否止跌回稳？该买房还是逃顶？无论对开发商还是购房者而言，都是面临着一个巨大的问号？
截止到28日下午14：40，目前仅有2家房企参与报价，两家房企的报价均是起始价51.69亿。
对比2023年首轮土拍，共计5宗宅地出让，吸引了金茂、建发 、深振业、保利 、华润 、青岛海信 、山西星河控股 、中海、招商等15家房企。
最终，2023年深圳第一轮土拍收金72亿，完美收官！
古希腊先贤赫拉克利特说：“人不能两次踏进同一条河流"
而2024年首轮土拍，就拿出龙华这一块地试水。
只能说今非昔比、盛况不在。
-【The End】-