1）行业基本面尚未改善，亟需加大政策支持力度。
目前虽有多城市宽松政策落地，但受市场情绪和疫情影响，行业基本面仍较严峻：
①销售延续低迷态势，2022年1-3月全国商品房销售金额同比下降23%, 1-4月百强房企 销售金额同比下降50%,五一期间克而瑞50个重点城市商品住宅成交备案面积同比下降 80%;
②新开工量下滑、土拍热度低温，2022年1.3月，全国房地产新开工面积同比下滑
18%, 1-4月全国300城宅地成交面积同比下降57%；
③2021年以来房企资金困难事件频出，其中不乏头部房企，重挫市场信心。而房地产行业作为国民经济支柱产业，其稳定发展是GDP实现5.5%增速的重要保障，行业需要 持续的政策支持，以回归良性循环。
2）限购限售或在新一线城市大范围松绑。
对标2014-16年的市场恢复周期，从2014年6月呼和浩特市正式发文放开限购，其他城市陆续 完全放开或部分放开限购政策，到9月珠海限购政策松绑后，三个月内仅剩北上广深和三亚五 个城市仍执行限购。
本轮的地产调控宽松从2022年3月份启动，多数出台放松限购限售的城市市场基本面都有所承 压，即使是郑州、苏州、南京等高能级城市，其住宅供应量也相对较大，除了一线城市外， 市场基本面较好的杭州、合肥、成都等城市目前也尚未出台放松限购限售的政策。
房地产市场是具有传导轮动性的，其恢复需要数个热点城市的带动，预计在5、6月份，除了 房价上涨压力较大的一线城市，其余城市（包括新一线城市）的限购限售都将在不同程度上 放开，杭州、合肥、成都这类基本面好的城市在政策宽松环境下，市场或将率先回暖，有望 带动全国市场的企稳。
3）首套房贷款利率下行有较大空间。
①利率下降有空间，贝壳百城首套房贷款利率从2021年10月最高的5.72%降至2022年4月的 5.17% （当前五年期以上LPR+57BP）,降幅为55BP;而2014-16年间，全国平均首套房贷款 利率从2014年6月最高的7.02%持续下降至2016年末的4.44%,降幅达258BP,降幅和绝对值 均有下降空间。
②新增信贷数据走弱，2022年4月，新增贷款6454亿元，预期1.4万亿元，受地产市场下行影 响，4月住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。同时，由于本轮周期中缺少2014-16年大量棚改对刚需的支撑，信贷对行业的支持力度或将更大，首套房贷款利率下行将有助于刚需购房者信心的提振。
个股上表现来看，广东省长王伟中表示将全力建设深圳先行示范区，推进横琴粤澳深度合作区建设，推动出台前海新一轮总体发展规划及国土空间规划，区域相关受益标的涨幅居前。建议关注：南山控股（reits预期+赤湾土地注入预期）；天健集团（业绩较好+南岭村旧改土储预 期+1-4月新增货值超百亿）；华发股份（珠海房企龙头，土储近250万方）；二线央国企，受益中交地产、建发股份，参考前期发布的深度报告，有扩散迹象，同时，宽货币兑现之后，结构性資产荒也将出现，推荐金融街， 受益中新集团、中国国贸等。
中线重点推荐：1） 一线标的：保利、金地、中海；2）二线标的：建发、华发、滨江、金融街、中新集团、中国国贸等。；3）弹性标的：天健集团、南山控股。