导读
近年来，国内物业管理行业正处于风口之上，资本、技术持续赋能，行业变革加速。面对竞争的白炙化，越来越多的物业服务企业开始升级自身业务，通过收并购、跨界整合等手段不断向综合性服务企业转型，谋求更大发展。他山之石，可以攻玉。中国指数研究院推出微信专题系列，详细介绍法国、北美、日本等主要国家和地区的代表性物业服务企业管理模式和宝贵经验，为国内物业服务的转型升级提供借鉴，拓宽企业创新发展路径。
五大行（世邦魏理仕、仲量联行、高力国际、戴德梁行、第一太平戴维斯）作为国际物业管理行业的标杆，是不依附于任何地产开发商、完全独立的物业服务企业。国内物业服务企业可通过借鉴五大行的成功经验，联动企业自身资源及经验，挖掘自身价值，拓宽收入渠道，探索出适合自身发展的特色之路。
01
布局经济增长高地，亚太地区平均占比近两成
表：五大行概况
在布局全球业务过程中，亚太地区是五大行加速扩张步伐的重要区域。从收入规模来看，2018年，仲量联行、世邦魏理仕及戴德梁行亚太地区营业收入均超10亿美元，业绩表现良好；第一太平戴维斯和高力国际，亚太地区营业收入暂不足10亿美元，收入规模仍有上升潜力。
仲量联行亚太地区业务集中于大中华区、澳大利亚和新加坡等16个地区，2018年，公司亚太地区营业收入为32.49亿美元，较上年同期增长8.02%，占总收入的19.91%，其中，大中华区及澳大利亚的收入占亚太地区收入的比重分别为32%和28%。自2016年底以来，世邦魏理仕在亚太地区的房地产租赁和投资市场业务一直较为活跃，其业务已遍布大中华区、日本、新加坡等20个地区，2018年，亚太地区创收达22.08亿美元，占总收入的10.34%。2018年，戴德梁行亚太地区收入近15亿美元，较上年增加3500万美元。
2018年，第一太平戴维斯亚太地区收入为7.46亿美元，占总收入的33.35%，业务已覆盖澳大利亚、大中华区、日本、韩国、泰国和越南等亚太地区市场；高力国际亚太地区收入达5.28亿美元，同比增长6.48%，占总收入的18.70%，主要得益于中国大陆以及香港业务的快速发展。
图：2018年五大行亚太地区营业收入情况
注：①由于戴德梁行与高纬环球合并成为私人房地产服务商，因此本文图中戴德梁行为合并后数据；②第一太平戴维斯相关披露数据以英镑计算，按照1英镑=1.26952美元换算，相关数据均按此汇率进行换算。
02
延伸房地产服务，深挖产业链价值
2018年，五大行的营收规模可以划分为三个梯队：第一梯队为营收规模超百亿级美元的世邦魏理仕和仲量联行，营业收入分别为213.40亿美元、163.18亿美元；第二梯队为营收近百亿美元的戴德梁行，营业收入达82.20亿美元，同比增速在五大行中位居首位，达18.72%；第三梯队为高力国际和第一太平戴维斯，营收在三十亿美元内，分别为28.25亿美元和22.36亿美元。
图：2018年五大行营业收入构成及同比增速
注：①基础服务收入:对应五大行的“物业及设备管理业务”，指为物业业主提供办公室、工业、零售、多户住宅及专业物业的现场管理服务；②增值服务收入:包含租赁、资本市场业务、估值、投资管理、顾问咨询等业务。
世邦魏理仕合理控制运营成本，提升资产价值，2018年基础服务收入高达111.08亿美元，收入贡献占比52.02%。仲量联行致力于管控成本、提高入住率及租户满意度，2018年，基础服务创收87.83亿美元，对总收入的贡献度为53.82%，为约32亿平方英尺的房屋提供现场物业管理服务。戴德梁行在提升基础服务的同时，关注房屋资产的潜在价值，为客户提供设施管理及资产管理的综合解决方案，2018年实现基础服务收入48.94亿美元，占比59.54%。第一太平戴维斯受益于欧洲及中东地区的并购活动及与英国签订“BroadgateEstates”合同等有利因素，2018年基础服务收入同比增长14.36%至7.45亿美元，在总收入中贡献度达33.32%。五大行持续发展差异化业务，加强各业务联动性，充分挖掘产业链上下游价值，进一步拓宽企业收入渠道。
表：五大行增值服务业务主要构成
03
推进“全球化+科技”发展，助力企业快速成长
五大行在拓宽业务范畴的同时，积极部署全球化发展战略，通过收并购、战略合作等方式扩张规模，进一步提升盈利空间。一方面，五大行持续落实企业战略，在全球范围内开展经营活动，主要涉足EMEA（欧洲、中东和非洲地区）、Asia Pacific（亚太地区）和Americas（美洲）三大区域。另一方面，五大行通过收并购等扩张方式，在壮大企业规模的同时，获得原来不具备的业务能力及进入新的市场，如世邦魏理仕先后收购LJ. Melody & Co.、Koll Real EstateServices、Group Bourdais等公司，业务迅速由美国拓展至全球100多个国家；根据2018年报披露信息，仲量联行已通过一系列收并购活动来扩大业务范围，在过去十年完成近90项战略性收并购，稳定推动全球业务快速发展。
表：2018年仲量联行6项战略性收并购
另外，五大行融合先进科技，不断为企业发展赋能。世邦魏理仕引入云计算、智能手机管理平台，强化信息及时性和可视性，致力于提高客户满意度、降低成本；仲量联行聚焦“房地产科技”，2015年先后收购Corrigo、MSCI等公司，进一步提升设备管理的效率，完善数据管理分析平台，同时自主研发多个科技应用，优化客户服务；高力国际则联合微软，全面升级管理系统，打造数字化服务。
结语
总体来看，五大行在发展进程中，呈现出向产业链上下游渗透的态势，业务趋于多元化发展，进而在房地产相关领域形成全方位的服务体系；同时借助收并购、科技融合等方式，扩大管理规模、优化企业运营，进一步加速全球化发展。
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