房贷迎来超预期力度的调整。5月17日，人民银行连发大招，涉及降低房贷首付比例、降低公积金贷款利率，以及取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。与此同时，将设立3000亿元规模的保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房。受访分析人士指出，央行一揽子政策有利于降低居民首付负担和成本、增强购房能力和意愿，有利于扭转市场预期，有望形成房地产市场的“政策底”。受此利好影响，当日A股房地产板块延续强势，大涨超7%。
大招1：房贷首付比例下限降至历史低位
中国人民银行联合国家金融监督管理总局发布的通知明确，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
“此次政策属于中国购房历史上最宽松的首付政策，也是历史最低的首付比例，对于拉动市场交易具有非常明显的作用。”易居研究院研究总监严跃进表示。
值得注意的是，根据去年9月人民银行的通知，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
记者测算，如果贷款1000万元的商品房，不管购买首套还是二套，首付金额均可减少50万元。
大招2：取消全国房贷利率下限
在降低房贷首付比例的同时，房贷价格也同时下调。人民银行通知明确，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
此前，全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限为LPR-20BP，二套为LPR加20BP。
实际上，此前已有部分城市符合相关规定动态取消房贷利率下限。数据显示，截至今年4月末，全国343个城市中已有67个城市取消了首套房贷利率下限。业内人士预计，此次政策调整后，将有更多城市取消利率下限，未来房贷利率还会有明显下降，有助于继续释放刚性和改善性购房需求，缓解房企回款压力。
大招3：公积金贷款“降息”0.25个百分点，存量明年起享受
在公积金贷款利率方面，人民银行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。上一次个人住房公积金贷款利率调整是在2022年10月，下调0.15个百分点。此次力度远超上一次调整，为0.25个百分点。
据了解，自5月18日起，新增住房公积金贷款将适用新的贷款利率政策，存量住房公积金贷款的利率将在明年1月1日调整。
若以公积金贷款100万元、贷款期限30年、等额本息还款方式来计算，个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点后，可节省月供约135元，总利息节省约4.8万元。
大招4：将设立3000亿元保障性住房再贷款
三条房贷新政之外，同日举行的国务院政策例行吹风会上，中国人民银行副行长陶玲介绍，将设立保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
自然资源部副部长刘国洪则在吹风会上也表示，自然资源部在广泛调研的基础上，准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施。支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。允许地方采取“收回—供应”并行方式来简化程序，办理规划和供地手续，更好地提供便利化服务。
分析师认为，随着监管层推出楼市“去库存”组合拳，未来展开收储模式的相关政策有望在各城市加速落地。
市场反响：能级超过去放宽政策 超20只房地产股涨停
一时间，各房企销售人员、中介经纪人纷纷转发政策消息。广州市场方面，截至当日18：00，多家广州当地银行机构表示，未接到相关方面的通知，房贷政策暂未调整。
据了解，目前广州房贷主流银行执行的情况是，首套首付比例不低于3成，利率不低于LPR-10bp；二套首付比例不低于4成，利率不低于+30bp。
有房企负责人表示，降低购房成本的政策有利于提振市场信心和预期，正等待有进一步落地执行的消息。从政策来看，各个城市将根据自身情况拟定购房首付比例，各金融机构也会根据自身情况拟定的各地的房贷利率，接下来一个月，将是全国各地各银行公布落地政策的密集时间。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，近期一系列政策出台也是落实“4.30”政治局会议的重要部署，是“适应我国房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，促进房地产市场平稳健康发展”的具体措施，体现出监管部门对于稳定房地产市场的决心。政策调整后首付比例、房贷利率均将处于历史低点，进一步降低居民购房的首付门槛及购房成本，有望提振居民购房意愿，若核心城市加快跟进相关举措，有望对市场情绪产生更大的带动作用。
“5月17日出台的一揽子楼市重磅政策，是40年房地产发展历史上最宽松的一次，其能级超过过去所有的放宽政策，影响深远。” 严跃进表示，每条政策都具有非常强的市场震撼力，也有助于后续新房在内的库存进一步消化。政策会持续产生影响，对于本周的市场交易、下周的地产股、今年全年的楼市行情、购房者市场信心的提振、房企资金状况的全面改善等都具有积极的作用，充分体现国家对于房地产市场的重视和支持，也充分体现购房市场向好发展的基础正持续增加。
二级市场也应声大涨，当日A股房地产板块大涨超7%，特发服务、绿地控股、万科A、金地集团、保利发展、华夏幸福等超20只个股涨停。港股内房股也集体大涨，融创中国、雅居乐集团涨逾24%，万科企业涨超19%。
事实上，对楼市的重磅政策，市场已有预期。从国家统计局最新发布的4月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据及1-4月全国房地产开发投资与销售数据来看，1-4月全国新建商品房销售面积2.9亿平方米，同比下降20.2%，而房地产开发投资额同比下降9.8%，房屋新开工面积同比下降24.6%。4月，房地产市场调整态势未改，全国新建商品房销售面积、金额同比降幅较大。说明市场仍需要进一步优化政策，尤其是要立足“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。同时，包括杭州等地购房市场活跃，也说明政策效应已积极显现，其对于预期调整、指标改善等都具有积极的作用。
文/广州日报新花城记者 林晓丽 刘丽琴 王楚涵