【事件概述】 2024年4月30日，中共中央政治局举行了一次关键会议，会议中提出了对现有房产存量进行消化和对新增住房进行优化的政策措施。
【原文段落解读】
会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责 任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。（未来房地产市场的政策重点将转向“消化存量房产”和“优化增量住房”。本次会议未提及“房住不炒”原则和“三大工程”，这可能意味着政策将更注重市场的实际供需平衡。 我们预测，消化存量房产的措施将主要影响需求端。一线城市的限购、限贷、限价政策有望逐步放宽，甚至走向终结。此外，为了刺激市场需求，交易税费也存在下调的可能性。这些措施旨在为居民的刚性和改善性住房需求创造更有利的条件。 在供给端，优化增量住房的策略预计将增加优质住房的建设和供应。通过提升住房质量，不仅能够满足市场对高品质住宅的需求，还能促进房地产市场的长期健康发展。）要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。 （在最新的政策导向中，并未强调“经济大省挑起大梁”的传统思路，而是转向了确保债务高风险省份和市县的稳定发展。这一转变表明，政策制定者更加关注于风险防控和区域均衡发展。因此，对于这些具有较高债务风险的省份和市县，之前实施的对新增投资的限制性政策可能会有所放宽，以促进其经济的稳定增长和债务风险的逐步缓解。）要持续推动中小金融机构改革化险，多措并举促进资本市场健康发展。
【深度分析】
一、本次会议提出的存量房产消化与增量住房优化策略，预示着对房地产行业的深远影响。
继2023年7月政治局会议指出“房地产市场供求关系出现重大变化”之后，本次提出的“去库存”策略，预示着市场将迎来新一轮的调整。回顾2015至2016年间，在棚改政策的推动下，房地产市场曾迎来一波牛市。基于中央的最新指导方针，预计将有一系列平衡供求、促进去库存的政策陆续出台，其影响力可能达到历史性水平。
二、提升新房供应结构和存量房产流动性，可能成为本轮去库存的关键。
地方政府通过收购存量房产作为保障性住房，不仅为市场注入了流动性，还打通了一二手房的置换链条，有效促进了置换需求的释放，这将有助于房地产市场的稳定与健康发展。目前，地方政府的模式已初步形成，未来需要在国家层面提供政策支持，以确保“以旧换新”等去库存措施能够顺利实施。
三、因城施策的方针预计将逐步取消需求侧的限制性措施。
对于一线城市的调控，考虑到市场的韧性和需求，预计优化措施将不会一蹴而就，而是会逐步从取消改善性住房限购、放宽远郊区域限购、降低社保年限要求、优化城中村改造项目限购等方面进行。例如，北京在4月30日宣布的新政策，允许在五环外额外购买一套住房，这标志着政策调整的开始。
四、全国房地产市场正处于筑底阶段，地产股的底部已经形成。
2024年1至4月，百强房企的销售额同比下滑了49%，4月单月销售额下降了47%，表明市场基本面短期内快速回暖存在一定难度。然而，地产股的股价往往先于市场基本面复苏而反应，正如2008年金融危机期间美国的情况。目前，A股房地产板块的市净率（PB）仅为0.63倍，处于历史低位，政治局会议的去库存表态，有望为地产股的底部提供明确信号。
【投资建议】
我们建议首先关注那些持续深耕一线及核心二线城市，专注于改善性住房产品的央企和国企，例如建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、越秀地产等。同时，也应关注那些随着政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，且拥有核心竞争力的房产中介平台，如贝壳。
【风险提示】 投资者应注意以下风险：政策宽松对市场的提振效果可能不佳；三四线城市的市场恢复力度可能较弱；以及房企可能出现的债务违约问题。
地产可能有哪些“新探索”？
地产行业或将迎来新的发展路径，政治局会议提出的“消化存量”与“优化增量”策略，预示着政策层面的新探索。会议强调了构建房地产发展新模式的紧迫性，这对于解决当前地产投资低迷和住宅高库存的问题至关重要。预计后续政策将在促进存量房产消化和提升增量住房质量上双管齐下，为市场注入新动力。
在助力地产去库存方面，可能的策略包括：
一是各地根据实际情况调整新房销售政策；
二是通过城中村改造和保障房体系建设，收购存量房，如广州城中村改造项目的房票安置措施；
三是地方政府推动“以旧换新”政策，如郑州计划通过国有公司收购二手房用作保障房，以促进市场流动性。这些措施将共同推动房地产市场的平稳健康发展。
“消化存量”可能的资金来源？
为促进房地产市场的“消化存量”与“优化增量”，可能的资金来源包括政策性银行贷款（PSL）、专项债券以及超长期特别国债等。这些资金支持可能针对不同的项目和需求：
政策性银行贷款（PSL）：可能用于支持重点“三大工程”项目，为城中村改造和保障房建设提供资金。
专项债券：可能专门投向城中村和保障房项目，以促进存量房产的收购和优化。
超长期特别国债：在城乡融合发展和人口高质量发展领域，可能包括城中村改造项目和满足居民高质量住房需求的项目，为房地产市场提供额外的资金支持。
这些资金渠道将为房地产市场的健康发展提供必要的财政支持，帮助实现存量房产的有效消化和增量住房的优化。
问答环节：
名火凤：政治局会议对房地产行业的态度，及其对行业现状的影响如何？
知情人士：四月政治局会议对房地产行业的表述，对当前行业环境具有深远意义。会议首先强调了化解风险的重要性，这与年初以来多项风险缓释政策相呼应。四月虽处于政策真空期，但地方政府、企业和金融机构被明确压实责任，以共同推进风险化解工作，与住建部和金融总局早先的协作机制一致。我们预计，地方政府的房地产项目白名单和融资支持将进一步强化。
名火凤："保交楼"政策的进展及对房地产竣工端的影响？
知情人士：自2022年底起，已有约3500亿资金投入到“保交楼”工作中，确保购房者权益。从年初至今，多次政治局会议强调“保交楼”，我们预期这项工作将持续，可能有更多资金注入。因此，对今年房地产竣工端的展望持不悲观态度，竣工增速有望超出市场预期。
名火凤：政治局会议提出的消化存量房地产新举措意味着什么？
知情人士：会议提出统筹研究消化存量房地产的新思路，尽管该政策推进速度可能不快，但已有个别城市如郑州和江苏省开始尝试“以旧换新”。借鉴过去周期低谷时地方政府自发收购商品房的做法，今年一些城市的试点可能预示着这一模式的全国推广，有助于进一步化解行业风险。
名火凤：当前房地产市场存量商品房收购的主要模式有哪些？
知情人士：目前，地方政府在收购存量商品房时采用的主要模式有三种：第一种是地方政府直接进行收购；第二种模式中，地方政府不直接参与，而是通过中介机构来促进以旧换新的交易活动；第三种模式涉及地方政府提供补贴，激励居民进行以旧换新。这些模式旨在促进房地产市场库存的有效消化。
名火凤：以往是否有成功案例可借鉴，比如海南市场的经济？
知情人士：是的，海南市场在2000年面临重大挑战时，省级政府成立了一个类似市场协调机构（MC）的组织，专门负责统筹收购房地产。这一举措在我们2022年7月发布的专题报告中有详尽分析。海南案例显示，自1995-1996年启动收购计划后，历经约三年时间，市场实现了从库存消化到量价稳定的转变，最终在八年后全面恢复。这一过程证明了政府干预对于平衡市场供需、促进房地产市场健康发展的积极作用。
名火凤：政策对于消化库存和市场修复有何意义？
知情人士：当前提出的存量房收购政策标志着与过去两年相比的显著进步，预计能有效加速房地产库存的消化，推动市场供需平衡，助力行业加速触底反弹并走向修复。此政策不仅体现了对当前市场状况的积极应对，也为房地产市场的长期健康发展奠定了基础。
名火凤：优化增量住房政策包括哪些方面的内容？
知情人士：优化增量住房政策措施需结合市场需求的新变化，既包含放宽限购等即时措施，也涉及鼓励高端产品开发、放宽研发限制等方面，以满足人民对优质居住环境的期待。这预示着市场将向高品质住宅转型，未来几年内，高端新房的得房率有望显著提升，提供更加优质的居住体验。
名火凤：房地产行业现状及未来发展趋势如何？
知情人士：当前房地产行业正处于深度调整期，只有少数拥有高质量开发能力的企业能够脱颖而出，如华润、中海、保利等。长期来看，随着市场对高品质住房需求的增加，具备强大产品力的项目将成为市场主流，带动行业向更加健康、可持续的方向发展。
名火凤：2024年房地产政策与过往有何不同？
知情人士：与2022年和2023年相比，2024年的房地产政策呈现出明显的调整与优化，尽管与2008年、2014年的放松力度仍有差距，但趋势上正逐步接近。在二手房市场活跃度提升和市场需求韧性强的背景下，随着政策持续发力，预计到2024年底至2025年上半年，房地产市场基本面有望得到基本修复。此过程将是由多项政策的累积效应逐渐显现，而非单一政策的即时影响。
名火凤：投资者应关注哪些房地产板块的投资机会？
知情人士：随着市场基本面的企稳，尤其是成交量的回升，首先受益的将是房地产中介公司，如贝壳、我爱我家等，它们的业务量将随市场活跃度提升而增加。其次，那些专注于高端和中高端产品开发、口碑良好的房企，如华润、中海、保利等，将因市场量价企稳而率先获益。这些企业在行业洗牌中展现出更强的生存能力和品牌价值，是投资布局的重点关注对象。
名火凤：如何进一步了解存量住房收购的相关细节？
知情人士：目前还需要等待更清晰的政策指引，之后我们将提供更详细的分析和讨论，以便大家更全面地理解政策内涵及其对房地产市场的影响。
名火凤：感谢您详细的解答，您的信息对我们理解当前的经济政策和市场动态非常有帮助。
知情人士：我能讲的都讲完了。
名火凤：感谢在看每一位点赞和关注的朋友，你们的支持是我更新的最大动力。为了回馈大家，我会定期分享更多有价值的内容。
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