希望经过这次大规模解禁，市场能够检验出哪些类型的REITs是金子，哪些是沙子，为我们未来投资REITs提供更有价值的参考。
1.本次REITs解禁的情况
简单说一下为什么会有解禁一说，因为REITs发售的时候，要求所有的战略投资者必须锁定持有的份额一段时间不能卖出，好处是可以以发行价拿到较多的REITs基金份额，如果基金上市后的价格上涨超过了发行价，那这个生意就是可以做的，风险是当解禁期结束时价格跌破发行价（不考虑分红）。限售是分几个级别的，这其中，项目的原始权益人要求不少于5年，原始权益人的关联方不少于3年，其它的不少于1年。注意，这里用的都是“不少于”，有的原始权益自愿锁定期长达315个月（26.25年），基本上是不打算卖了。
我们查看了这次即将解禁的9只公募REITs的机构持有人类型，里面有券商及券商资管、地方国资、私募机构、保险资金、银行及银行理财等。解禁的机构持有人数量6-17个，这些机构持有人的解禁份额并不特别集中。
本次解禁后可以上市交易的时间是2022年6月21日，按照6月14日的收盘价格计算，9只公募REITs的总解禁市值114.82亿元。
2.本次解禁对REITs的二级市场价格冲击有多大？
首先需要明确一个重要的概念，二级市场流通份额，它指的是可以在交易所内按照实时价格自由交易的份额，它自然不包括未解禁的基金份额和场外认购且未转入场内的份额。
本次解禁的REITs基金份额中，有部分是场外份额，这部分如果不转入场内，也是不可以在二级市场买卖的，但是鉴于比重不大，我们姑且认为所有这次解禁的份额都会转入场内交易。这样的话，要测算解禁对二级市场价格的冲击，要考虑的因素就包括：
①解禁份额占解禁前流通份额的比例，比例越大则冲击可能越大；
②解禁份额的盈亏比例，盈利比例越大，卖出止盈的冲动越大，对二级市场价格冲击就越大；
③解禁市值的大小，由于稀缺性的原因，解禁市值越大，冲击越大，解禁市值小的话，哪怕上述两点都比较大，也不见得会形成抛压；
上述三点是笔者此刻能想到的，欢迎读者朋友补充。
下面就是笔者收集整理的数据。需要指出的是，流通份额这个数据很多股票/基金软件上都没有，笔者在金融终端软件上才找到；另外，计算解禁份额的盈亏数据需考虑成立以来的累计分红金额，要用发行价格减去累计分红才是真正的成本，9只公募REITs中只有平安广州广河的战投是亏钱的。
上表中，我们把上面提到的3个影响因素都计算出来了，并对这3个指标赋予相同权重，计算出一个“抛压指数”，结果显示$中金普洛斯REIT(SH508056)$ 的抛压是最大的，$东吴苏园产业REIT(SH508027)$ 的抛压是最小的。这个“抛压指数”是作者杜撰的一个指标，很可能离大普，仅供娱乐使用。
我们再按项目类型划分，发现仓储物流的平均解禁占流通份额比是最高的，园区基础设施类是最小的，对应的平均抛压指数也基本上呈现类似的趋势。
这里笔者又想到一点，就是每日成交量可能是影响抛售时候价格表现的重要因素，试想一只REITs每日只有1000万份成交量，这次解禁了8亿份，如果这8个亿都要抛售，仅仅要把这8亿份卖出，就需要160个交易日，这就很可能形成踩踏。
于是，我们统计了这9只REITs的今年以来的日均成交量，计算本次解禁份额与日均成交量的倍数，我愿称之为“潜在抛压倍数”（简称抛压倍数），与上面的表可以一起参考。中金普洛斯以164倍高居榜首，如果解禁的7.8亿份都要抛售，这要消化很长时间。中航首钢绿能只有26倍，表示压力最小。
我们再按类型划分，看到仓储物流的平均解禁抛压倍数依然是最高的，生态环保是最少的。什么是优质项目？优质项目就是原始权益人都舍不得卖的资产，这些股东会选择在发行阶段就持有高比例的份额，并愿意承受较长锁定期。解禁后我们拭目以待。
3.本次公募REITs解禁事件值得关注的其它信息
首先，目前公募REITs的信息披露是参考的封闭式基金，很多监管口径也是比照着封闭式基金来的，这点和股票不太一样。比如，股票限售期满后，需要满足解除限售的股东主动去申请才能，确定已经完税等事项之后，才能流通，而公募REITs是比较简单的，只要过了限售期，自动转为流通份额。另外，股票的大股东减持是有严格规定的，而公募REITs的战略投资者一旦解禁，减持没有特殊规定；
其次，本次解禁可能对高速公路类REITs的冲击较大，原因在于这类REITs项目不具有稀缺性。目前已经确定的第四批REITs项目也是高速公路，这就让本就不够稀缺的高速公路类项目更显平庸，溢价率必然长时间上不去。
最后，不要高估了机构的“理性”，在超预期的浮盈诱惑面前，机构抢先卖出的决心很可能比我们想象的更坚决。
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数据来源：wind，截止日期2022.6.14