改革开放以来，我国经济快速发展，现在经济体量已经成为仅次于美国的第二大经济体。制度的开放，激活了民营企业的活力，为我国经济快速发展做出重要贡献。在民营企业的壮大过程中，少不了投身到商业冒险中的创业者。我国的创业潮，前前后后分成了四波。
每一波创业浪潮都出现了知名的企业，第四波创业潮是李克强总理提出“大众创业，万众创新”之后的2015年。这一波创业浪潮和前面三波有非常多不同点，其中一点就是出现了围绕创业者提供各种服务的企业，而共享办公室又是其中最成熟的商业模式。
说到共享办公室就不得不提优客工场，2015年，曾为万科三巨头之一的毛大庆放弃千万年薪，创办了优客工场。经过五年左右的快速发展，优客工场的共享办公室已经遍布全国47个城市。
在经过多轮融资后，优客工场于今年10月将通过SPAC完成美股上市，这将揭开这家为创业者服务的创业公司的神秘面纱。
市场需求驱动共享办公
共享办公行业的驱动力主要来自城镇化水平的提高和创业者的增加，在城镇化方面，经过前面几十年城发展，一线城市的各项成本也水涨船高。商业机会又集中在一线城市，大批创业者的项目聚焦在一线城市。在这样的背景下，不少创业者难以承担传统面积较大的办公室成本。创业者数量快速增长，加上一线城市既有的高成本，催生了共享办公。
在第四波创业潮中，因为互联网行业快速发展和工作内容的专业化细分，工作机会不仅出现在企业内部，还外溢到外部，因此出现了大量自由工作者，共享办公也同样满足了这部分人群的需求。
除了创业者和自由工作者，大型公司的外地驻点需求也同样被共享办公室所满足。正是在多需求的推动下，国内共享办公市场快速增长。弗若斯特沙利文的报告显示，2014年至2019年，国内贡献办公年复合增长率高达69.5%，并且预计2019年到2023年保持40.3%的年复合增长率。
（来源：优客工场招股书）
从上图可以看到，未来共享办公的增长除了来自租金的增长，还有服务收入的增长。这说明共享办公逐渐脱离“二房东”的角色，向共享空间+综合服务转型。
共享办公除了为创业者提供合适的办公解决方案，还有益于办公大楼资产拥有者。一些缺乏运用能力的办公大楼拥有者，其资产空置率较高。共享办公对空间分割再出租，盘活了这部分资产。实际上满足了资产拥有者和资产使用者，这两端人群的需求。
奔跑中的优客工场
共享办公这几年的快速发展，吸引了不少市场参与者，因此该行业较为分散。行业前十市占率仅为21.2%，优客工场作为行业龙头，市占率4.5%。第二名到第五名的行业参与者市占率2.1%到3.1%不等，可见优客工场的规模远高于同行。
优客工场不仅规模大于同行，因为先发优势以及品牌效应，优客工场的总体出租率大于行业平均水平。行业平均出租率为61%，优客工场的总体出租率为70%，其中成熟项目的出租率达到77%。在分布方面，优客工场的项目主要分布在北上深，其中北京及周边是优客工场的大本营。
（来源：优客工场招股书）
截至2020年6月30日，优客工场一共打造了185个工作空间，其中153个已经投入运营，剩下的32个项目正在建设或者筹备。为了快速扩张，优客工场除了传统模式，还发展出轻资产模式。
在轻资产模式下，优客工场和办公大楼拥有者合作，拥有者按照优客工场的标准和设计要求对办公空间进行改造，成本由拥有者承担。改造完成后，优客工场进行后续运营。因为优客工场的品牌效应，以及解决了拥有者缺乏运营能力的痛点，轻资产模式正在快速扩张。2018年优客工场的轻资产模式在管面积占总在管面积19%，截至2020年6月30日，轻资产在管面积占比提升至39%。
（数据来源：优客工场招股书）
一般的共享办公模式中，资产拥有者只需把办公大楼租给运营商。而优客工场的合作者愿意承担改造成本，如果不是对优客工场运营能力的认可，根本不会这么做。从数据来看，也确实如此。
根据招股书披露，优客工场将超过24个月的项目定义为成熟空间。当一个项目发展为成熟空间后，出租率稳定。优客工场成熟空间的出租率依然在增长，从2018年的75%增长至2019年12月31日的87%。优客工场现在有92个成熟空间，占在运行项目60%，这说明整体项目的出租率还有提升空间。
（数据来源：优客工场招股书）
共享空间数量的扩大和出租率的提升，自然也带来会员数量的数量增长。会员数从2018年的25.2万增长至2020年6月30日约85.13万，年复合增长率超过100%。
（数据来源：优客工场招股书）
服务闭环形成
优客工场的收入来自三方面，工作空间会员收入、营销及品牌服务和其他服务。总收入从2018年的4.49亿元增长至2019年的11.67亿元，同比增长159.9%。
（数据来源：优客工场招股书）
工作空间会员收入是对入驻会员的常规租金收入，其他收入主要是来自对会员的其他服务和合作伙伴的服务，营销及品牌服务是优客工场2018年新增的业务。
2018年12月，优客工场收购珠海市省广众烁数字营销有限公司（简称省广众烁）51%的股份。过去，优客工场除了为入驻会员提供如打印复印等各类办公服务，还有招聘、法务、财务等服务。在收购省广众烁后，优客工场还能为会员提供营销及品牌服务。至此，优客工场在提供办公空间“硬服务”的基础上，叠加了各项“软服务”，形成了良好的商业闭环。也证明，优客工场脱离了“二房东”的角色。截至2020年6月30日，营销及品牌业务总收入31.7%，仅次于空间会员收入。
截至2020年6月30日，优客工场亏损1.89亿元，但是亏损率已经从2018年的99.25%，缩小至2020年6月30日的47.54%。随着各个项目的出租率提升，并且随着早期盈利反哺新项目，优客工场将有可能出现规模效应。同时，快速增长的会员，意味着快速增长的“软服务”，这部分服务成本较低，也将有利于改善财务情况。
共享办公作为类地产项目，快速扩张只要用资本砸下去，不过能在快速发展中完成闭环，却不容易。 $优客工场(UK)$ $Orisun Acquisition(ORSN)$