昨天参加业绩会,我也觉得不错,请教一下兄台,白石洲项目的毛利率预计有多少?
先说一下本人仓位:个人长期跟踪和持有绿景的股票,最高一笔是1.51买的,三分之一在1.31买进,三分之一在0.77,三分之一在0.63大致这三个价位买入的。持仓总成本目前在1元左右,浮亏20%。但是还是看好,所以分析起来可能还是会偏多一些,不作为推票建议。
冰——看空绿景的理由:
1、公司治理和经营非常一般,作为地产业内人士而且与绿景合作过,这公司最大的特点就是没有特点,老板来自广东化州,也是广东省一个没有存在感的地方,企业文化是典型的家族企业,即使上市了也没有改进,基本是老板一言堂加二代接班,职业经理人很难发挥。在市值管理方面,三大股东控制了九成的筹码,基本没有流动性,所以一旦下跌就是腰斩甚至膝盖斩,对散户和小股东非常不利。
2、公司产品战略一般,过度持有写字楼,商业物业,这类型以人的场所时间估值的城市物理空间,随着互联网,移动互联网,还有全真互联网(元宇宙)的发展,是以虽然不是光速但肉眼可及的速度在走向衰落。电商,外卖,直播三座大山,注定要把绿景这些资产杀向深渊。(具体不看好原因另外撰文再分析吧)。
3、土储分布一般,就住宅来说,作为衣食住行的必选消费和对抗信用货币通胀的工具,不管如何妖魔化房地产投资,但是还是存在妥妥的刚需,是永续经营的行业,不过随着供应量——筹码的暴增,住宅也一样出现了分化行情,高附加值成为未来保值的关键因素,这种附加值一类是硬性的,比如地段,交通,配套,产品力的高附加值,所以要买入人口和资金持续增长的城市和区域,另外一类是软性的,比如气候环境学区服务等等等看不见但是感受得到的东西,能在这一领域博弈的这类就是高手了,比如龙湖的物业,碧桂园国际学校,华润的商业管理水平等等,绿景的佐邻在此就没有什么存在感了。所以绿景的住宅主要看前面的硬件价值,就是城市和地段,绿景在这点上,最扣分的恐怕就是化州国际花城了,另外深圳的黎光和珠海的南溪也属于就城市来说很偏的地段。
火——看多绿景的理由:
4、以慢打快的幸存者定律,因为绿景的能力较弱,所以保守的策略导致在遭遇2018这样国进民退的调控打压之下,反而因为没有冒进而因祸得福,成为剩者为王的候选企业。住宅还是绿景主业,而且坚持旧改的高毛利战略在未来仍然存在竞争力。
6、房地产救市或者说放松在即,绿景有机会迎来宏观改善的局面。
7、绿景的大幅下跌,跟香港深圳的疫情和经济下滑不无关系,一旦疫情缓和之后,深圳几乎确定性的要放松地产调控,刺激经济,比如提高指导价,放宽限购和二手房交易等。
风险方面:
疫情,港股大盘,区域经济崩盘,绿景自身财务风险,老板和实际控制人风险,比如政治,比如恶意做空自己私有化,比如被并购。
本人持有$绿景中国地产(00095)$ 金地集团