居民现在不是不想买房，是不敢买期房。2021年（对地产融资紧缩）到现在，期房的销售面积，其实下降了一半多。同期现房的销售面积，基本上还是稳定的，甚至在2023年还有所上升。整个房地产市场，因为地产商融资困难，信用风险很高，所以引发了一系列的后续的问题。因为地产商的信用风险高企，居民有很强的惜购情绪。银行等金融机构，同样对地产商信用风险非常担忧，给地产商提供贷款相当审慎，有很强的惜贷的情绪。所以居民惜购和银行惜贷的情绪，反过来会使得地产商的资金链更紧张，信用风险也更高，这是自我强化的一种负向循环。而在此之前，我们的商品房销量里面，期房是占大头的。期房销售高的时候，它占整个商品房销售面积的比例，能够达到80%到90%这么高。期房销售的大幅下滑，就导致整个商品房销售的显著下滑了。
很多人说我们有很大的存量房，也就是二手房市场。但是二手房市场的特点是，它其实是边际引领存量。换句话说，新房的交易，是要引领二手房的交易。新房交易是整个市场中的一种引导性的力量。从这个角度看，房地产行业现在的主要矛盾，就是地产商的资金链很紧，信用风险很高。居民的收入预期的下降，其实很大程度上也是因为地产走弱，导致经济增速下滑，所产生的这种结果。因为房地产实际上是经济的一个非常重要的需求面，一种对需求的拉动力量。地产的走弱，导致经济的需求侧下行压力比较大。在这种情况下，主要矛盾应该还是地产商这种信用风险。所以如果我们要让这个行业尽快地恢复正常，扶持性的政策应该是针对这个主要矛盾。但是从2023年到现在，我们看到了很多对地产的刺激，并没有把重点放在这个主要矛盾上面。更多的是从需求侧去刺激购房的意愿，包括放松限购、降低房贷利率等等。但是因为没有触及地产行业的主要矛盾，所以对行业的效果还是不明显。我们如果看过去几年的地产调控，实际上它使得地产的供给显著收缩了。我们正在经历的是，1990年代房地产市场成立以来，最大规模的供给收缩。而且这种收缩，什么时候结束，现在还根本看不清楚，不知道。所以我现在担心，未来几年恐怕是我们房地产价格的大幅度的上涨。别看现在短期内房价确实下降的压力很大，但是随着供需矛盾的逆转，可能用不了多久，未来几年，不远的未来，一两年、两三年，城市房价上涨的压力比较大。道理很简单，商品房的供给大幅收缩了。而房子的需求侧，如我刚才所说，居民他不是不想买房，他只是不敢买期房。居民对房子的需求不是没有了，是被地产商的信用风险给抑制了。所以这种情况下，未来房地产市场，房价上涨的压力，恐怕会相当大。$上证指数(SH000001)$ $沪深300(SH000300)$ $创业板指(SZ399006)$ ————徐高2024.5.11网易财经采访