1、房地产现在下行压力比较大。地产走到今天这个局面，与从2021年开始的对地产的融资紧缩政策是密不可分的。地产行业整个融资仍然非常紧，如果从地产投资到位资金来看，现在到位资金的总量，只有2021年上半年的一半。这种急剧的资金收缩让地产整体风险比较大。
2、地产商资金链紧，而这反过来使得潜在的购房者，广大居民有很强的惜购情绪，同时银行也有惜贷情绪。从2021年融资紧缩政策开始以来，期房的销售面积已经收缩了一半，现房的销售面积反倒有所上升，说明居民不敢买期房，担心开发商交付不了烂尾。所以从数据上可以看出，现在抑制房地产需求的是居民对开发商信用风险的担忧。
3、人口老龄化是一个长期缓慢、单向变化的变量，与房地产变化关系不大。我们用人口结构变化和房地产变化做个对比，2022年地产销售面积下降了30%，同期25~39岁这个年龄段的青年人口（购房主力军）在2022年下降了1.5%，你很难用1.5%的青年人口的降幅，去解释30%的地产销售面积的降幅。2003年和2009年我国25~39岁年龄段的人口降幅接近2%，其实比2022年还更大，而那个时候地产销售是达到40%的正增长。所以二者没什么正的相关性。如果是人口老龄化导致地产需求不行了，那应该是期房和现房的销售面积都下滑，但其实不是，只是期房在下滑。
4、2024年初房价面临下行压力，但未来一到两年，大城市房价的上涨压力是不可小觑的。如果有刚需需求，2024年应该考虑出手了。短期地产供过于求的原因在于，一方面从需求端来看，开发商信用风险抑制了地产的需求，居民不是不想买房是不敢买房。期房一直是地产销售的主流，多的时候占整个商品房销售面积的80%，居民不敢买期房，地产需求就会比较萎靡。另一方面从供给端来看，过去几年因为期房卖不掉，开发商也知道要赶紧把房子完工，变成现房再卖。所以过去几年地产各项指标里面的房屋竣工面积表现的最好，现在的房屋竣工面积大概和2021年的高点是差不多的。所以一方面地产商在抓紧完工，另一方面居民不敢买期房，所以导致现在的地产市场供过于求。但是这个局面在不远的未来，如果地产行业恢复正常，居民不太担心开发商要倒闭，开始买房子了，供需矛盾就会很快的逆转。现在低迷的地产需求它不是常态，它是地产行业非常情况下的非常态。
5、从2021年地产融资紧缩政策开始以来，地产的新开工的面积已经下降了2/3，所以现在可以预期的是，我们即将迎来地产市场90年代成立以来，最严重的供给收缩，这个是板上钉钉的事情。地产的供给显著收缩，这个时候如果需求又恢复正常，未来房价上涨应该是个大概率的事件，尤其是在一二线大城市。
6、2021年还出来的一个政策，叫做22个大中城市的集中供地政策。我们做过测算到2023年上半年，这22个城市的住宅类用地的单价累计上涨了100%，而中国100个大城市里的其他78个城市，地价没怎么涨。
7、关于保障房和商品房的双轨制。“三大工程”的用意是托底经济增长，同时发挥一些稳定地产投资的作用。但它只能成为商品房市场的一个有益的补充，很难替代。因为从规模上来讲，无论是投资规模还是建设面积的规模，和商品房的规模比起来要差一个数量级。保障房是公益性的东西，整个项目盈利的程度是有限的。所以这种情况下，到哪里拿钱来修这么多保障房。财政本来就比较收紧，再拿出很多钱修保障房，我觉得是不太现实的。所以即使把保障房的供给加进来，房屋的供给也是显著收缩的。$上证指数(SH000001)$ $创业板指(SZ399006)$ $万科A(SZ000002)$
——转自“中国经济2024”观察者网对徐高的采访2024.2.23