京西客群不要冲。
01
上个月28号，樊飞军在房山打造的第二个“印”系产品-中建学府印玥开盘，官宣卖的很好。
丨首开热销228套。
看到数据，有关注房山项目的朋友问，要不要买，是会像京西印玥一样的销冠神盘，入场晚了会后悔？
3月31日，有业内同行发文，说中建·学府印玥其实卖的一般，内线通报是60套，按取证725套计算：
丨去化率19%。
60套，228套，简直冰火两重天。究竟哪个是真实的销售数据呢？我们坐等网签。
从卖点来看，中建·学府印玥临地铁，均价4.5万/㎡，产品有刚需易上车的63㎡户型，总价249万元/套起。
听着很心动，京西客群要不要买呢？地产一休哥从地段和产品，来做个解读。
02
先来看地段。
项目在良乡大学城板块，这个位置，有高校，但是无产业，不会产生磁极效应，后期接盘的只能是为了生态的客群。
距离上，项目离有产业磁极效能的丽泽、总部基地，半径在16-22km，以职住平衡的维度来看，也发挥不了容器功能。
丨不能承接产业人口外溢后居住。
此外，在丽泽、总部基地到项目之间，还隔着一个长阳，长阳的优势，不需要多讲，配套上要比良乡完善的多。
从龙湖天街的选址，也能证明，长阳要比良乡更宜居，生活上更便捷，而且次新房的价格，也要比中建·学府印玥低。
这是大区位的价值梳理，再回到项目的位置，到良乡大学城西站大约400米，项目临地铁近的好处是，出行方便，但劣势更明显一些。
因为房山线是地上线路，对项目直接的影响就是噪音。不仅仅是南侧一面的噪音，房山线经过大学城站后，是转弯向北走，也就是说项目的东侧多少也会有噪音的干扰。
此外，京广线在项目的西侧，这条铁路，相对远一些，噪音不那么明显。也就是说，中建·学府印玥是在地铁和铁路的环绕之中。
丨立体声夜难眠。
03
再来看产品。
我们对比中建·京西印玥，会更直观看出差别。
中建·京西印玥的热销，有3个要素，缺一不可，洋房业态、1.6低密社区、得房率高，综合给到购房人的感受是墅质+舒适+实惠。
但实惠中也埋下了一个雷，樊飞军的操盘团队，为了高得房率，设计了一些赠送空间，之后因违规被查，后期收房和居住改造，或许会有麻烦。
新品中建·学府印玥，从发布的户型看，不敢再违规，但还想用得房率吸引客户，实现的方式是设计了飘窗。
项目容积率2.5，产品业态是11-15层的洋房和小高层，高低配后，社区品质便不如京西印玥纯洋房。
丨小高层产品的得房率也比上洋房。
产品规划不占优，那么，户型空间是不是会有优化提升呢？地产一休哥选取项目的主力户型来做对比。先来看空间指标：
对比来看，学府印玥建面约87㎡户型比京西印玥建面约83㎡户型，面积更多分配给了客厅和厨房，导致3个卧室的空间变小了。
功能布局上，我们先看客厅一侧，学府印玥排布了餐厅、客厅、入户和次卧，京西印玥排布的是餐厅、客厅、厨房和次卧。
从户型图中直观的感受是，京西印玥打造的是一个餐客厅一体化的规则空间，餐厅方正，尺度也舒适。
学府印玥则是伪餐客厅一体化，餐厅的面宽和进深，都很局促。
接着看主卧一侧的布局，学府印玥排布了主卧、客卫、厨房、次卧，其中厨房的开窗和卫生间的开窗，在墙体围合的空间里，会有一些气味的干扰。
京西印玥主卧一侧排布的是主卧、客卫、门厅、收纳、次卧，在客卫开门的设计中，与厨房和餐厅是错开的。
对比京西印玥来看，因为学府印玥进深更大，学府印玥设计师，是为了保明卫，牺牲了餐厅的舒适度和玄关的仪式感。
细节上，京西印玥亮点的收纳空间，学府印玥没有延续。在隐私干扰的处理上，京西印玥是主卧开门面向客厅，学府印玥主卧开门是面对卫生间。
丨京西优于学府。
还有很重要的一点，刚需客群更看中空间的利用率，学府印玥的面积虽大于京西印玥，却没能高效利用，反而浪费了。
比如，客厅一侧，从餐厅到次卧，动线长达2.85米。
在面世的户型产品中，京西印玥是73㎡、83㎡、89㎡、106㎡，其中89㎡和106㎡户型，都做到了3面宽。
学府印玥推出的是63㎡、76㎡、87㎡、100㎡、120㎡，其中63㎡是东西向，100㎡有些是2面宽，有些是南向3面宽，北向2面宽，只有120㎡才是真正的三面宽。
04
中建·学府印玥项目营销中心开放的时候，樊飞军出席站台，中建智地京西公司总经理眭杰俊发表致辞，他说：
“学府印玥承载了中建智地对房山人民的敬意与诚意，彰显了中建智地与京西片区共同生长的决心和信心。”
这话说的很实在，在樊飞军的帝都布局中，有2个重点深耕的区域，一个是房山大学城板块，另一个是顺义马坡。
对房山产品定位是刚需“印”系，顺义产品定位是改善“宸”系，两个区域的首发项目，按官宣的说法，去年都夺得了销冠。
可以说，樊飞军操盘首秀，便扬名帝都，这无疑给了樊飞军持续深耕2个区域的信心和底气。
那么，地产一休哥的问题来了，2022年，樊飞军在房山推出的“印”系新品，产品的敬意和诚意体现在哪里。
前不久，销冠盘中建·学府印玥，因为机械车位，还引发业主维权。
中建·学府印玥就产品打造来看，从首置到刚改都涵盖到，猜想是要高周转、高溢价，好快速回笼资金开发新拿地项目。
实现的前提，是要持续推出好的产品。但在樊飞军的房山布局中，新品学府印玥与销冠京西印玥PK，显然：
丨产品是退化了。
买房交流私信地产一休哥(bingwenhuoniao)！一起薅开发商羊毛！