消失的因果在2020。
01
“入沪进京”是一家房企“秀肌肉”的必由之路。
在这条展示其雄心的路上，有些房企一路高歌，有些房企像坐过山车，还有些房企正走向下坡路。
2022年，在“房企进京成与败”系列中，这次要盘点的是“招保万金”中的招商蛇口，理由是：
丨幼年成名，中年迟暮。
2004年，招商蛇口开始全国化布局，进京插旗成为必然，首秀帝都一炮打响，落子的第一个项目【公园1872】赢得荣耀。
之后的几十年时间里，招商蛇口在帝都遍地开花，打造出臻园、中国玺、亦庄臻珑府等多个热销楼盘，从豪宅到普宅，都有高光。
其中，2017年入市的中国玺，拿下了当年的双料冠军，业绩表现上，把招商蛇口送到了进京赶考房企的C位。
但业绩背后，也渗出了水份，招商蛇口的操盘手法，为这个神盘打上了维权的标签：借面积差变相突破限价，向每户业主多收30万元。
2018年，由招商蛇口操盘的中国玺和入股的华润昆仑域，成为当年帝都楼市的标志事件，让全网看到：
丨豪宅业主，也是蝼蚁一员。
高光在阴影下铺开。粗略计算一下，招商蛇口进京至今，打造的住宅项目有14个。
细看这些项目，会发现其帝都深耕“有心无力”，出现在2020年。
为什么这么说呢？先来看一组数据：
据2020年报，招商蛇口在北京无新增项目，在建项目1个（北京都会中心），拟建项目2个（北京永定府和亦庄臻珑府）。
2021年报显示，新增2个项目，一个是崔各庄L04地块（龙樾和玺），另一个是东坝北东南一期项目（华樾国际·领尚）。
2个项目都为合作开发，招商蛇口股权占比为：
丨龙樾和玺50%，华樾国际·领尚25%。
02
新增及合作开发的背后，又有哪些细节呢？
细节一：
去年北京土拍，招商蛇口表现出了深耕帝都的决心，在拿地报名的央企中，除中海外，是独立报名企业最多的，共计独立报名4宗地。
细节二：
朝阳起势。在朝阳崔各庄LO4地块面前，招商蛇口势在必得。背后的心思，是想在朝阳区再造一个高端项目，致敬曾经的辉煌【公园1872】。
细节三：
最终，招商蛇口在帝都集中拍地大战中，拿下了2块朝阳地快，另一块是王四营乡1304-L03地块。但去年11月，招商蛇口退出了这块地。
细节四：
华樾国际·领尚的项目公司，2021年9月28日，投资人有了变更，招商蛇口半路入局，成为项目的合作方。
细节五：
由融创操盘的长安悦玺项目，大股东北京西斯马管理咨询有限公司，将400股权数额出质给了招商局地产（北京）有限公司。
细节六：
去年1月26日，顺义新城第13街区SY00-0013-6060、6066、6067等地块吸引了招商和中建一局两家企业报价，最终被中建一局以40.61亿元拿下。
此后，有消息说招商并未放弃该宗地块，入股其中，与中建智地分别操盘，招商操盘的名为【招商中建·顺义·臻珑府】、中建智地操盘名为【中建宸庐】。
据企查查显示，招商中建·顺义·臻珑府所属的项目公司【北京智地顺欣房地产开发有限公司】，只有中建一个股东，招商并未入股。
梳理来看，想要在2021年站稳北京的招商蛇口，新增项目中，占股实质操盘的只有【龙樾和玺】这1个项目。
丨在欲望和停滞之间，拉扯出巨大的空白。
03
风光不在之余，龙樾和玺自然被寄予厚望。
“龙樾”是城建的高端产品系，“玺”是招商蛇口的高端产品系，强强冠名，可见项目操盘方招商蛇口对龙樾和玺的重视。
随着案名的发布，项目临时售楼处也面向市场，选址在【公园1872】，招商蛇口的潜台词或许是为了向客户证明：
丨做高端产品，系出名门。
项目入市后，业绩如何呢？据北京住建委官网显示，批准预售426套，已签约套数52套。
丨网签率12.2%。
销售并不乐观，此外，地产一休哥还注意到，预售中有很多房源显示为【不可售】，总计284套。
这种情况，请教了业内人士，给出的解读是，或许是因为抵押。
北京住建委官网显示，龙樾和玺项目存在在建工程抵押情况，抵押人为中国工商银行股份有限公司北京东城支行。
为何抵押呢？有一种可能是，销售不畅，经营承压。这在招商蛇口2021业绩报告中，也能得到证实。
项目所属的北京招城房地产开发有限公司，本期投资亏损625.13万元。项目签约面积14523㎡，粗略计算销售额为12.78亿元。
丨按权益占比招商约为6.39亿元。
单个投资项目亏损的同时，招商蛇口华北区域对集团的业绩贡献也出现了下滑，2021年华北区域占营业收入比重为8.28%。
丨同比减少22.77%。
华北区域业绩减少时，毛利率也持续下滑，比上年同期减少4.65%。也就是说，华北区域在招商的全国化布局中，表现不佳。
在2021财报中，坚定执行城市深耕策略，招商蛇口重点布局的核心城市中，提到了上海、南京、广州、杭州、武汉、重庆。
丨没有北京。
试问，是招商蛇口战略布局的大南移，还是说华北区域，或者华北区域里的重点城市北京，区域公司给不来集团业绩期待：
丨站不稳帝都，已然风光不在。
对招商蛇口北京而言，地产一休哥认为2020或许是个风水岭，曾经心有狂潮，也努力奋起，如今越跑越慢，最后凝结在时间的琥珀里。
丨沉沦在不增利中。