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見到635最近跌得多,就再做功课看看買入的機會,大家一起討論吧:
1. 其實APPLE STORE什麼時開?好像裝修了很久很久。開店時希望應該對公司股價帶來多一點正面NEWS FLOW!
2. 看了幾份舊新聞報導都對APPLE STORE租約尺租有出入:每年租金HK$132mil,每月HK$11mil,但承租多少層或尺吋? 有報導說1萬尺,就是尺租HK$1000! 很誇張!然後租約簽了多久?
3. 2014上半年業績里:物業投資及相關業務收入+11%,是APPLE STORE租約帶動增長而看起來增長很好。但其實可以算是去年低基數嗎?相信APPLE STORE租約是2013年上半年開始但不足全個上半年。如果是這樣,其實2015年開始物業投資的收入可能會沒怎麼增長?TOY HOUSE很多租客都是餐廳/服務,加租空間也不至於太大吧?
4. APPLE STORE租約有沒有TURNOVER RENT? 有的話就可能是物業投資收入增長的UPSIDE。
5. 如果業績看分部營運溢利,物業投資及相關業務的營運溢利其實增長+29% (自己把物業重估收益減去)。這個營運溢利增長比收入增長快,營運溢利MARGIN上升,原因在那?看不懂。以為收租應該沒什麼OPERATING LEVERAGE吧?!
因物業重估收益而產生的16.5%的利得稅實際上並不需要現在繳交,會暫列為遞延稅項。 我的1.6億港元核心盈利是忘記扣除利得稅的影響,實際上核心盈利應是接近2億元才對。