最近招商银行暴跌，估值已经跌破的去年的最低位，现在大部分人都对银行充满悲观，但是正好相反现在这个位置我反而开始乐观了。
先说一下大家伙悲观的点吧，地产销售导致地产公司坏账，地方政府债务重组，政府要求银行扶持房地产企业，银行给实体让利。
现在我来一条一条驳：
第一条，房产销售我们先看近些年住宅的开工数据和销售数据，都是来自于统计局我自己整理出来的。很明显 14-15 年的房地产问题是前几年 新开工面积高于销售面积导致的住宅库存积压，所以才有咱们的政府出门棚改去库存，随后开工数据回落销售数据抬头我们出现房价上涨，18 年地产公司看房价上涨了又开始大量开工了，但是销售不够导致了这几年的库存积压，现如今我们看到 21 年开始新开工数据已经大幅下滑，销售数据也大幅下滑但是整体销售面积是高于开工面积的，按照我们今年的开工未来两年我们每年房子的供应大概是 7 亿平，我们这两年的销售大概是 10-12 亿平，除非我们明年及后年我们对房子的需求继续大比率下跌，不然的话我们大概率在不久的两年内就会看到这一波对民营地产公司的出清导致房子的供需出现逆转。最近随着万科的境外债暴跌也传出万科暴雷风险，如果万科和龙湖这类优秀的地产公司政府都不保的话新开工在这个位置可能还要跌。我估计政府已经意识到了一些问题，这波出清搞死了恒大融创这类高杠杆炒地皮性质的公司留下来一些相对老实的公司保行业主体稳定是有帮助的。
我的结论就是只要熬到现在的房地产公司政府可能要花力气去救了，或者说暂时给他们续命等待资产价格企稳复苏，销售数据企稳回升，他们自然会走出这波地产周期。已经暴雷并且债务重组的公司更多保持一个保交楼的状态维持可能就差不多了。最近政府文件也出台了保障房和城中村改造项目这也算是变相的棚改了吧，主要还是消化库存托底资产价格。
第二条，地方债务重组这个确实会对银行产生影响，但是相对招行而言影响有限。地方政府城投债主要还是集中在四大行和地方中小银行手中，对于招商和平安这类零售银行占比有限，并且主要是影响息差。
第三条，银行作为一个整体来说还有没有让利空间，我的结论是到的是在现在的四大行净息差都只有 1.65%左右短期可能还会有可能降低息差补贴一下实体，但是长期来看没有可能持续。我们了解银行的都知道银行的资产规模受限于核心一级资本充足率。GDP+CPI 这个名义经济增长需要银行释放货币去匹配。央行的货币报告中有过明确表达银行需要 1.8%的息差，这是银行安全经验的底线，其实实际只要达到 1.8%的净息差才能保证现在我们的名义增长的货币投放量，如果说的长期来看银行没有合理的息差但是有需要扩充社会名义增长需要的货币那核心一级资本充足率一定会下滑银行抵抗风险的能力就会下降，出现系统性金融风险的危险就会加大，所以现在这个位置短期银行可以给实体让利但是长期银行还是需要再一个安全的情况下。这个原因也可以反驳第二条，城投公债务问题。为了给银行保住息差大概率会引导存款利率下调，降低银行的负债压力。
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