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在< 资产配置中常见的五大资产类别 >中已经简单介绍过五大类资产，今天就让我们更加认识房地产资产类别底下的不动产投资信托REITs还有它的投资方式及风险。复习一下，我们之所以不选择直接购买不动产，而选择REITs是因为直接投资不动产，不仅金额较高、手续繁琐，且变现性不佳，但REITs在集中市场挂牌交易，交易方式与股票相同，流动性较佳，且相较于直接投资不动产，REITs的风险较低且具备稳健报酬特性。接下来就让我们详细解析REITs
REITs是什么
REIT (Real Estate Investment Trust)又称为「不动产投资信托基金」，是一种类似封闭式的共同基金，主要是藉由不动产的证券化集资许多投资人的资金，主要投资标的为不动产，包括零售、办公、住宅、医疗保健、工业、仓储、停车场、购物中心与饭店渡假村等公司的股份，让投资人不需要投入高额金钱去购买昂贵的房地产，就能花小钱乐当包租公或包租婆，参与不动产投资。同时因为REITs在证券市场交易，所以市场流通性是优于直接投资不动产。
另外在美国要获得REIT的资格，公司必须遵守以下规定：
*总资产投资于房地产，现金或美国国债的比例需大于75%
*从房地产租金、房地产抵押贷款利息或房地产销售的收入占比需大于75%
*每年至少以股利形式配发应税获利的90%
*成立第一年后至少拥有100名股东
*不得由五个或更少的股东持有股份超过50%
REITs的种类
可以依据REITs重事的业务类型分为三类：
权益型(Equity REITs)：最常见的REITs类型，这些实体透过买卖，实际拥有及管理不动产，收入主要来自于租金及买卖的价差。
抵押型(Mortgage REITs)：也称为mREITs，将钱借给房地产所有者或运营商，这些贷款可以直接通过抵押贷款进行，也可以通过购买MBS来间接进行。收入主要来自利息，由于抵押型REITs以抵押贷款为中心，所以对利率上升会更敏感。
混和型(Hybrid REITs)：这种REITs既实际持有不动产也进行抵押贷款，经理人会根据市场状况，调整两者的比例。
REITs的优点
REITs具备稳定现金股利收入、流动性及变现性皆高与分散投资组合的风险三大优势。
稳定现金股利收入：REITs的现金流量主要来自租金收入、管理维修费用及承租率等，收入相对稳定，如前面所说，在美国法令规定REITs必须将当年度90%的收益以股利形式分配给股东，故投资REITs每年将享有稳定的现金股利收入。
流动性及变现性皆高：投资REITs让一般投资人可参与商用不动产投资的机会，也因为REITs在集中市场挂牌交易，与股票交易方式相同。所以流动性与变现性均较直接投资不动产高，交易门槛也较低，一般投资人皆可参与。
分散投资组合的风险：REITs与其他资产类别的相关系数较低，将REITs纳入资产配置中，可达到分散风险的效果。
影响REITs的因素
两大面向观察REITs未来走势。
房地产景气：REITs主要曝险于房地产产业，所以不动产市场的景气循环会首要影响REITs的走势。房地产供需状况、人口与就业数据均是影响指标。若就业率上升，则表示就业市场良好，办公大楼、厂办的承租率也预期提升，则REITs的租金收益将也会提升。若景气不佳使空置率上升、租金下降，就会影响REITs每年度可分配的收益。
利率变动：因为REITs投资人很大部分是靠股利息收，所以市场利率高低，就会影响投资人持有REITs的意愿。利率上升会使借贷成本增加同时降低杠杆报酬，投资人就会因为利率上升转向更高收益的商品。且以抵押型REITs而言，利率上扬会增加借款人无法偿还本金与利息的信用风险，利率波动会产生借款人提前偿还或再融资的风险。
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如何投资REITs
投资人除了可透过集中交易市场申购挂牌交易的封闭式REITs基金外，还可以投资以REITs为主要标的的共同基金或REITs ETF基金等方式。以下就介绍适合配置的三档ETF：
Vanguard房地产ETF ( VNQ )：为目前AUM最大的不动产型ETF，此ETF追踪MSCI美国REIT指数，主要持有对象为美国地区知名的房地产买卖或管理公司，大概可以覆盖2/3的美国REITs市场。前五大持股为American Tower Corp (AMT)、Crown Castle International Corp (CCI)、Prologis Inc (PLD)、Equinix Inc (EQIX)及Simon Property Group Inc (SPG)。
Schwab美国不动产投资信托ETF ( SCHH )：此ETF主要追踪道琼美国精选REIT指数，但也可以持有非指数内的成分股。前五大持股为Prologis Inc (PLD)、Simon Property Group Inc (SPG)、Welltower Inc (WELL)、Public Storage (PSA)及AvalonBay Communities Inc (AVB)。
Vanguard全球不含美国房地产ETF ( VNQI )：此ETF主要追踪S&P全球不含美国房地产指数，投资人可以透过VNQI投资非美以外成熟国家的房地产收益。前五大持股为Vonovia SE (VNA:XETRA)、Mitsubishi Estate Co Ltd (8802:TYO)、Mitsui Fudosan Co Ltd (8801:TYO)、Sun Hung Kai Properties Ltd (16:HKG)及Link Real Estate Investment Trust ( 823:HKG)。
$美国房地产ETF-Vanguard(VNQ)$ $Schwab U.S. REIT ETF(SCHH)$ $国际房地产ETF-Vanguard(VNQI)$
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