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在< 找经济数据的神站：FRED，完整使用教学 >我们学会了如何使用FRED这个神站，另外在< 不动产投资信托REITs >这篇文章我们也知道REITs是什么东西，今天就用FRED里面的经济数据，来判断是否是合适的REITs进场点。以下介绍的五个指标建议搭配使用，才能推敲出真正美国房市的面貌。
抵押贷款利率：30 Year Fixed Rate Mortgage Average in the United States
抵押贷款利率就是指用不动产作贷款抵押的贷款形式下的贷款利率。也就是买房人承担的资金成本，通常抵押贷款平均利率会随利率周期上升和下降，基本上就是随着FED的基准利率的走势，对购房者的意愿会有重大的影响。
注：因为FRED并未提供MSCI美国REIT指数的收盘价，但却有提供Wilshire美国REIT指数的数据，尽管两者的成分股并不相同，但走势是大致相仿，所以可以与经济指标相互搭配比较。
从上图可以看到当抵押利率往上弹时，REIT指数都会修正，反之，如果抵押利率迅速往下走时，REIT指数都会有不错的表现。
可支配所得：Real Disposable Personal Income
当整体劳动人口的收入增加时，表示人民可以运用的钱也增加了，这时可以看可支配所得的年增率，可支配所得的概念为「实际收到的所得」，实务上是由总所得扣除直接税而得，就表示家庭扣掉税务可以存起来或消费的金额。当年增率越高时，也表示经济状况良好，人民也有机会买房。
从上图也可以明显发现，当可支配所得年增率转成负值时，REIT指数都会有一波修正，特别是2006年开始往下修正后，到2008年时房市终于无法支撑下去，加上金融风暴，就有较大的损失。
延迟还款率：Delinquency Rate on Single-Family Residential Mortgages
延迟还款率是指有多少比例的贷款是没有被准时缴交。通常在抵押贷款上，如果在还款到期日之前没有按计画付款，就会被视为拖欠或延迟，如果借款人不能在一定时间内尽速还款，则贷方就会进行取消抵押品赎回权的程序。从贷方的借款意愿来看，通常越低的延迟还款率表示越低的风险，当然也越愿意把钱借贷出去，另外从借款方来说，当然是景气越好，人民越有钱可以准时支付贷款金额。
上图也是非常明显的对比，当延迟还款率开始往上走时，就要视为一个警讯，并且持续观察，反之，当延迟还款率逐渐下降就可以放心，表示景气已经慢慢复苏，愈来愈多借款者有能力还款。
房价：S&P/Case-Shiller US National Home Price Index
当人民或投资者预期房价会涨时，当然会有更多的意愿买房，也更推升房屋的价格。适度的上升趋势提供良好诱因，太冷或太热的数据都不是个好现象。这里使用S&P/Case-Shiller全美房价指数来衡量，它是由标准普尔采用重复销售定价技术，计算美国20个主要城市的房价指数。指数的编制是基于独户住宅的二手房销售数据，新建住房和多户型公寓不包括在内，指数每个月都会进行统计一次，并于两个月后公布(例如2020年1月份的数据是反映2019年11月的房价) ，指数公布时间为每个月最后一个星期二。
大多数投资人应该不会意外上图的相似度，基本上房价指数跟REIT指数走势是亦步亦趋，但经过2008年起因于房市的金融风暴修正，两者的涨幅走向更加类似。
房屋开工：Housing Starts
房屋开工衡量每个月私有住宅的开工数量，而所谓房屋开工，是从实际开始整地算起。由于购买房屋对于一般消费者而言，是一项相当大且重要的支出，因此购屋计画与消费者对于未来景气状况及经济前景的预测息息相关。另外要特别注意，房屋开工受气候影响很大，在严寒的冬季月份可能剧烈下降，所以在分析上需特别注意季节的影响。
房屋开工数也是与REIT指数呈现同方向的变动，但在修正幅度上，看起来会比REIT指数剧烈许多，投资人可以特别观察。
以上就是观察美国房市是否健康的五个指标，就现阶段来看，抵押利率维持低档、可支配所得年增率虽然下降，但还是维持正数、延迟还款率持续下降、房价及房屋开工都维持向上正斜率，五个经济指标都指出美国房市健康，投资者可以适度在投组中增加REITs的配置。
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