为了避免不必要的误解，我想还是尽量写一篇稍微完整一点的文字来说一说：为什么恒大的危机需要引起我们的足够重视？

1、恒大出现危机是必然的，但在出现的时间是偶然的。以融碧恒为代表的高负债高周转的以地产公司在过去20多年郭嘉快速城镇化过程中迅速崛起，以预售制基础的这套打法应该说是比较好地迎合了过去这么多年的地产开发现实。资金转的越快分摊到单位商品上的融资成本就越低，相应可以承担较高的负债水平以及较高的利息成本，转得越快同样自有资金的情况下可以在单位时间里驱动更多的销售规模，就越有可能从看中销售规模的银行信托等融资机构那里拿到钱，所以这些快速崛起的地产公司都深谙此道，将这个模式发挥到了极致，附带着也把杠杆干到了极致，地产企业竞争的实质变成了谁能以更低的成本借到更多更好的钱（限房价竞地价，产品的差异的空间越来越小）。。。。可以看到整个打法中的有两个前提：一个是不亏钱的情况下保持快速周转，另一个是债务能够正常滚动，能够正常再融资。。。。这两个任何一个出问题，另外一个必出问题，企业跟着会废掉。。。恒大的危机跟17年之后，摊子铺的太大，一下子扩张了那么多不停烧钱，有流出没有流入的产业，导致现金流紧张有很大的关系。同时国家在近几年为调控房价，抑制地产行业的杠杆率，对地产行业的供需双方，包括从买地，预售，按揭，建房的一系列调控政策日渐收紧，对现金流影响比较大的，比如对金融机构地产行业贷款额度（包括买房按揭额度）的控制，包括三道红线对高负债房企再融资的控制，导致恒大本来就紧绷的资金链出了问题，第二个前提面临巨大的挑战。。。。一些事件触发整个恒大体系的崩溃，比如一些商票到期违约，比如到类似广发银行冻结存款，跟员工借钱，甚至一些媒体写的不太友好的文章，都会让恒大的融资方很快回从怀疑，担心，演变成恐慌，然后融资机构挤兑了，只抽不贷。。。然后相关业务方也开始怀疑担心恒大，没有现金不敢和恒大打交道了，都要把恒大欠的钱要回来，不支付现金，工地停工，买房者也挤兑了，没买本来想买的不敢买了，买了的想退房，买了停工的闹事，现代资讯发达的情况下，这个过程是很快的。。。这样一个高杠杆的体系本身极其脆弱的，一旦遇到稍稍不利的情况出问题是必然的，遇到这种问题也是必然的，但是什么时候出问题，最终由哪个火星点燃了干草堆则是偶然的。。。

2、为什么这个事情值得我们高度重视，审慎处理？如果任由恒大破产，会发生什么？这个大致的推导链条大致是这样的（仅就恒大公开的财务报表简单分析）：

（1）恒大接近2万亿的负债就会违约，其中持有不到6000亿有息负债的银行信托等金融机构和债券投资人会计提损失，然后，重要的是然后，这些金融机构和债券投资者会做什么？会看自己的资产负债表上还有哪些类似恒大一样的债券和贷款，能收回的收回，能卖掉的卖掉，并且不再续作，近期海外地产美元债市场的抛售基本上就是这么个情况，金融机构的原则是只要有怀疑有担心就会抛售，就会只抽不贷，因为只赚点利息，亏不起。。。。于是那些比恒大情况稍好的兄弟们，也面临着融资是上挤兑的风险，面临再融资的困难，上文所述的第二个前提受到了威胁。。。银行信托等金融机构如果都开始担心恐慌只抽不贷，就像剧院里起火大家一起涌向出口，会制造更多的恒大出来，金融机构确认更多的坏账，更不敢贷继续收紧融资，更多恒大，螺旋式奔溃。。。。那样，行业整体变成了恒大。。。

（2）恒大上下游的欠款有一万亿左右，这些对手方的企业，买房的个人，欠地价款的地方ZF，恒大理财的投资人呢。。。需要确认一万亿的坏账损失，然后，重要的是然后，这些相关方会做什么？

产业链的企业会停掉恒大相关的业务，只是要帐，如果它的恒大业务占比高了，要不回来的钱占比比较大，那它的相关方，不论是跟它打交道的金融机构还是产业链上下游打交道的企业也会担心，只抽不贷，跟它要欠款，没有现金不敢跟它做生意。。。。恒大的事情也发生在了产业链企业上。。。恐慌挤兑就会这样传导开来。。。

购房者，因为停工因为烂尾会怎么样？这两天媒体的报道也都看到了，这些行动对购房者产生的影响是什么？是大家开始担心一些其它的类似民营地产公司的状况，进而影响他们购买这些地产商产品的信心，进而影响销售，加剧现金流的紧张，反而制造一些新的恒大们出来，新恒大越多，买房者越是担心不敢买房，结果制造了更多的恒大们，房企唯一的招只能是降价出货，抢跑，二手房炒房的降价出售，买多套房的降价出售，房子基本是越降价成交越少，越不好卖，越不好卖着急用钱的越降价卖，然后倒下的就是房价。。。房价如果暴跌，跌幅超过30%甚至更多，那近几年买房的人还会不会继续还房贷？如果有些人不还贷款了，那么多以房产做抵押按揭贷款的银行信托以及各种合法的不合法的贷款机构会怎么做？是不这些银行信托也得加入卖房大军？。。。如果不还款的人越来越多真到了大家都开始担心银行的那一步会发生什么？。。。房价下跌的趋势明显了以后，丈母娘还会要求结婚非得买房么？买房者大多可以观望一年或者更长时间，但有几个地产开发商可以承受一年或者更长时间不卖房？。。。

地方ZF为了不出事，对恒大的或者其它类似的开发商恨不得取消预售，只让他们卖现房，对购房资金的监管也会趋于严格，同时对购地资金预售条件等做出更加严厉的要求，这些都会进一步加剧其它地产商的现金流紧张，越是紧张恒大越多，恒大越多越是紧张，地方ZF的地还能卖的出去不？卖地收入占比高的地方，财政支出能维持不？地方政府也借了那么多钱，会不会有还本付息的压力？。。。

至于恒大理财的投资人，也会加剧其它地产理财产品的挤兑风险，短期可见的是这类融资方式的融资成本会更加大幅的上升，越来越融不到资，到期兑付了就很难融进来了。。。过去这么多年里，大家买的年化收益7%-8%以上收益率的理财产品大多都绕来绕去流进地产了，只有地产需要借那么多钱，可以承担那么高的融资成本。。。我不知道地产行业这类理财有多大规模，但我知道欠这些普通投资人的钱比欠银行的钱更难处理（国内银行可以按照监管的要求去展期），这些理财一旦出现风险，也更容易发生羊群效应更容易发生踩踏，引发社会问题。。。

3、大家每个人都在做自己认为正确的事情，但可能一起促成了一个最坏的局面。。。

上文描述的有些现象已经在发生了，我认为值得格外重视，现实只能是更复杂，因果链条会更模糊，实际影响更难预测。。。。所有这一切里边，关键是信心，信心比黄金更重要。。。

上山容易下山难，冰冻三尺非一日之寒，地产及相关领域加杠杆日久，任何高杠杆的体系天然脆弱，最怕信心的消失。。。依个人浅显的认知，在导火索点燃的之初迅速掐掉，恒大出事，理所应当恒大的股东需要承担相应损失，可以亏完，甚至包括债权人也应承担一定的损失，但恒大的问题并非只是恒大一家，是行业内普遍存在的现象，程度不同而已，需做好处置隔绝，谨防整个行业变成恒大，值得我们重视。。。我也相信这些都不会发生，我们有集中力量办大事，决策快的优势，相信zF能够很好的处理这些事情。。。

为了避免不必要的误解，也为了留下几句话将来回看，大致就这些吧，话都之前说过，梳理汇总下。。。可能是年龄大了，说话越来越啰嗦了。。。再重申下：本人不持有任何恒大以及地产相关股票及债券。

$中国恒大(03333)$ $融创中国(01918)$ $碧桂园(02007)$

文儒 的讨论

作者：文儒

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