免责声明
本文根据公司2019年年中业绩会议交流记录整理，若有遗漏或错误，请以上市公司公告为准，本文不构成任何投资建议，请谨慎参考。如需转载请表明出处，不得对文章内容有任何歪曲的引用、删节和修改。
第一部分 管理层点评
1、 公司策略
1.1 销售策略
ü 继续坚持产品和服务领先战略，不断巩固并提升高品质产品和服务竞争优势
1.2 投资策略
ü 严格控制土地投资，在保持流动性充裕且不影响2019年底及长期杠杆率下降的前提下审慎把握土地机会;
ü 不断强化土地储备及拿地能力、产品及服务等核心竞争优势，保持行业领先地位;
ü 投资趋于理智化，不以预期房价上涨为假设来制定土地获取标准，仅在土地调整窗口期于核心城市补充适价土地，5月份土地市场恢复高位时，基本停止招拍挂拿地
1.3 运营策略：高品质产品和服务能力
ü 继2018年成功整合万达文旅后，2019上半年，对文旅产业持续调整优化，提高经营效率。6月，广州、无锡两个旗舰文旅城均实现超预期开业业绩。
ü 继续将战略优势释放为优异财务表现，支持杠杆率长期下降和信用形象持续提升
第三部分 业务回顾
1、 盈利持续提升，杠杆稳步下降：
ü 并表收入768.4亿，+64.9%，复合增长88%；权益收入1,004.8亿，+71%；整体收入1,292.7亿，+82.4%
ü 毛利193.5亿，+67.9%；
ü 并表毛利率25.2%，+0.5pts；权益毛利率25.8%；整体毛利率26.7%
ü 溢利126.6亿，+128%；
ü 归属股东溢利102.9亿，+61.7%；核心归属股东溢利126.6亿，+ 128.4%
ü 每股盈利2.37元，+63.45%
ü 现金1,380亿，+14.8%；总资产8703.18亿，+21.44%
ü 所有者权益796.96亿，+9.01%；归属股东应占去权益632.57亿，+11.3%
ü 有息负债/EBITDA 4.96，持续改善
ü 2019年下半年刚性到期的有息负债仅约为人民币442亿元
2、 销售持续增长，市场地位不断提升：
ü 合约销售2,141.6亿，+11.8%。
ü 2019年下半年预计总可售资源5,722亿元，西南1061亿元，上海890亿元，东南692亿元，广深350亿元。
3、 土地储备：
ü 截至目前确权土地储备货值2.82万亿元，货值超过83%的土储位于一、二线城市；确权土地储备面积为2.13亿平方米，面积超过60%的土储通过收并购方式获取。平均土地成本 2：4,307元/平方米
ü 2019年上半年，土地储备约2.04亿平方米，权益土储面积约1.36亿平方米。截止到8月22日公告日，土地储备2.13亿平方米，权益土储约1.42亿平方米，土储货值预计2.82万亿。超过83%位于一二线城市，平均土地成本约4307元/平方米。
第四部分 业务展望：在坚实的优势平台上高质量增长
1. 保持地产开发为主业，继续强化竞争优势，保持和提升行业领先地位
ü 经营策略：加速去化， 释放经营现金流， 支持公司稳健、 高质量增长；保持杠杆率下降和信用评级提升。预计将超过420个项目在售，总可售资源预计超过人民币5,700亿元，其中超过80%位于一二线城市。
ü 产品策略：持续创新并完善产品线体系，巩固并扩大高品质产品的领先优势；升级质量管控体系，打造融创“归心社区” ，提升产品的品牌影响力。
ü 拿地策略：目前不缺地，从容客观判断市场，有机会就拿。聚焦核心一二线城市优质土地。拿地前提确保现金流充裕且不影响杠杆率下降。2019年1-4月，招拍挂市场获取土地的平均溢价率仅约为21%，从5月开始停止在招拍挂市场上拿地。
a、其他业务：严格控制投资，重点提升现有资产的运营和盈利能力，培育成为公司未来新的增长点
ü 融创服务，在做好服务基础上，巩固服务能力。
ü 融创文旅，融创文旅城。2019年上半年广州和无锡文旅城精彩开业。
ü 融创文化，以东方影都、乐融致新和乐创文娱资产为基础成立文化集团，高起点发展， 致力于打造成为中国文化产业的领军企业， 培育成为公司未来新的增长点。
问答环节：
Q&A
Q1：
1）未来土地市场的判断。土地获取策略如何把握？
2）融资环境收紧，问一下公司如何应对未来融资端管理？
A1:
关于去年年底的判断，我们去年年底判断上半年土地窗口比较短，融资的窗口也较短，本来判断融资窗口第一季度数据出来后就会收紧。目前土地市场没有转冷，很多开发商还没有拿到地，很多城市土地价格还没有降低。虽有溢价率有降低迹象，但是整体土地市场处于下行通道，这个月可能比下个月更低，最低点预计是在年底或者明年。所以我们的拿地不用着急，最主要的还是基于对融资市场的判断。
我们内部一直把此次融资端收紧和16年10月的宏观调控作对比。16年调控是超出预期的，这次融资端的收紧还是不能超过16年10月的宏观调控的。但是现在17、18年买地大家都低。上半年我们判断中央底线是房价是不可能涨的。过去的调控是在需求端的调控，这次是融资端的调整，调整思路非常清楚。央行系统地在发债ABS信托这里管控，按揭贷款增长最快，所以这次中央的控制会更严更快，所以这次融资收紧是史无前例的。地价是下行趋势，房价压力比较大。
同时我们也在关注融资端窗口。未来流动性还是比较好的，美国肯定是要放松的，中国也开始应对全球降息开始放松，以后会是流动性放松状态。央行是有这样的手段的，过去是“九龙治水”，现在是“龙王治水”（全场笑），没有增量了。下一步市场可能就是没有债可以卖。我们的应对方案首先是产品好，把地买对，价格合适，然后是服务好，这种公司银行才喜欢给你钱，因为银行是有额度的。股权投资的钱也是首选地买的好、产品好和盈利佳的房企。下一步土地下行的情况下，我们是不着急的，可以等到明年。5月份融资调控，土地市场已经掉头下降。我们的优势就在于地买得好产品也好。未来市场中会出现很多不太好的公司，这些公司问题不是在流动性，而是项目问题，地买的太贵。别看现在买地便宜了，可能下个月更便宜，下下个月更加便宜，所以我们对买地市场判断，现在买地的，很多都是踩空的（笑），我们不着急。
Q2:
1）房地产下半年销售端判断？市场销售上区域上分拆？
A2：
文旅这个怎么说呢，看着很多人玩的挺开心的，赔点钱我也没关系（笑）。但是大家还是要耐心，文旅上没有做价格，我们价格现在都是按着负的算的（笑）。因为我们文旅这块时间非常短，去年10月份才把万达团队接管过来，需要市场给点时间。我们也做了工作，比如客单价格提升，特别是乐园开放以后，对大众还有很大吸引力的，开放的地方大家都喜欢来看，你愿意玩什么就玩什么原来享受开放乐园，大众愿意花钱。里面已经有很多商业、餐饮、我们觉得以后是一种趋势，我们可以把IP项目往里放，增加利润。比如现在那些抓娃娃机啊等游戏，一般现在没有个2000块钱是出不来的（笑）。广州和无锡上半年两个项目辉煌开业，后续盈利是有保障的。我们和迪士尼不一样，算投资的话一直会是亏的，但是运营一直是在增长的。广州乐园模式，合肥和哈尔滨会打开，人流量和客单价会大幅增加，收入也会增加。
货币资金收紧时，对销售端影响特别大。现在买房的收入证明很多都是假的嘛。控制融资段对于市场销售的影响会是巨大的。从2017年底去杠杆，直到2018年下半年贷款变得非常难，销售也不好，整体压力就很大。今年上半年三四月资金不错，从5月开始融资就变难了，下半年销售端压力会很大，主要是货币压力、按揭压力很大。现在购买预期发生比较大的变化，三四月回升，而下半年往下了。
市场销售还要分城市区域，一二线城市、强三线压力不大，因为没有什么库存，政府限价基本都是倒挂，所以压力不大。压力大的是三到八线城市，调控使得三四线房价抬高了，供应量又大，需求反而不强劲。一线城市的开发商少，比如上海市就那么一些开发商，还要遵循积分制；后续三四线和五六线城市压力更大。整体需求压力会很大，一二线城市，强三线城市压力不大，前几年去库存很多。但是对大湾区长三角的三四线影响，整体上压力会很大。
Q3：
1）未来三年纯利率预期？净负债率预期？
2）文旅业务和地产的投放占比？
A3：
文旅长期看好，这两年快速提升运营能力，今年开局表现非常好。上半年持有量有严格限定。整体持有10%多一点，严格限定在15%左右及以下水平。长期看是有价值的，但是要同时保持各阶段资产的流动性。对现有持有的物业也会做相应的调整和优化。
利润上面，我们都是明账，从土地储备来看，总体利润率我们预期未来几年会保持稳定增长。
Q4：想请教一下管理层对未来5、6年后地产行业的看法。去年销售面积是历史新高，5、6年后全国城镇化率可能会近70%，城镇化速度会相应下降。想问如果全国大盘下降两成或者三成，我们的市占率幅度能不能超过大盘下降的幅度？
A4：
5、6年谁也说不好。房地产业与政策相关度很高，国内政策学习香港市场化，影响很大。下一步面临有些城市无地可供，人越来越少的局面。中国大部分的城市建设还是依靠房地产，所以还是取决于中央的判断。如北京上海的流动性会保证房子的需求量。比如北京深圳上海，现在看是缺很多房，但是你要是不增加供应好像也没事，要是再供很多房子好像也不够。（全场笑）整个世界变化也很快，美国经济下行，全世界经济受影响，我们看不了那么远。但是销售额短期下降空间不会特别大， 能保持量级数额，因为投资在那里。行业的集中度会越来越高，未来几年能看的公司不多了。很多城市因为三四线城市放量才能上升到千亿。那要是三四线管控，他就会有问题。所以我们现在的状态比较舒服，我们的利润不断释放，规模不断增长，拿地也已经够了。负债率肯定是会降低的。现在负债率基本就是上限了，要不然就降低，要不就死了。负债率下降多也有问题，没有债全是自己的钱也是有问题的。中国10%，5%的增长在如此大的经济总量下也是合适的。为什么中央这么坚决的管控融资端？就是因为觉得房地产行业没事。（笑）所以可以担心所有行业，但是不用担心一二线城市的开发商。
Q5：孙总和汪总作为集团的一二把手，内部的分工如何？孙总要给汪总如果打分多少合适？
A5:
孙总：孟德干什么我也不知道啊（笑）。汪总我也不知道谁给他派活，反正我们两百个区域公司员工都能给我派活。
授权的两个条件是信任和能力。我们两个之间相互了解，合作多年。我们的企业权力都是分散到下面，我们的区域公司权力非常大。集团全是孟德在带领，集团是强势的，孟德在管的时候是非常强势的，买地和停止都很坚决。这是很难得的。我们17-18年控制的非常好。集团对于现金流的管控得当，我们各个区域之间也有比较，要做什么项目，都在全公司范围内把项目的盈利拿出来比较挑选。我们为什么拿地比别人好，就是因为我们百里挑一。我们每周两次的会议，会对比一下项目前后进度的完成。集团的发展和现金流的控制、产品的管理都是卓越的。过去学绿城、龙湖，现在我们的项目水平在全行业估计是第一。每年有能出一些标杆项目，全行业都学习，所以能看出来我们集团管理加强效用得当。当然我们选择项目也不是就看盈利。
我们文旅这里的经营也是持续增加，我们在文旅体量、文旅发展的把控合理，我们也要注意文旅发展的同时保持安全流动性。我们现在看文化这个部分思路也很清楚，就是平台+内容+实景，我们有实景就是一个最大的优势，毕竟那些做内容的手里的钱也不够做实景。给孟德打分，我们都是明账，业绩上你给他打多少分我就给他打多少分。
Q6：我们未来是否能在行业下行情况仍然保持10%增长？
A6：
量大幅下降可能性是没有的，很多公司会出局，但是其他公司不增加也是不可能。短期大盘下降我认为是不可能的。政府也有供应的需要。
大盘涨降对我们的销售额也没什么特别影响，销售额在稳定增长，利润迅速释放。这两年销售额出来后过两年有些公司利润影响大。我们地价售价都在手上，利润没有下降的理由。
总结：并购这部分我认为今后会有越来越多并购发生。并购从国家来说应鼓励，因为并购的确能够化解危机。并购的坑也越来越大，最近看了很多公司，账都算不过来还是被人并购了，这不就是有坑嘛。我们这里的逻辑是，有的公司看起来只是流动性出了问题、缺钱，实际是项目做不好，要不然好的项目都是能卖出去，钱是能回来的。如果真的项目不好流动性出问题，那就是一个死结，因为银行这个时候也不愿意借钱。并购机会会越来越多。我们并购增加两三百亿。对我们来说，也还是要特别小心。