免责声明
本文根据公司2019年度中期业绩会议交流记录整理，若有遗漏或错误，请以上市公司公告为准，本文不构成任何投资建议，请谨慎参考。如需转载请表明出处，不得对文章内容有任何歪曲的引用、删节和修改。
第一部分 业务回顾
1、业绩亮点
ü 销售面积 2,150.1万平方米，销售金额 3,340.0亿元，分别增长 5.6%和9.6%
ü 结算面积846.3万平方米，结算收入1,329.9亿元，分别增长 20.7%和32.2%，结算毛利率为28.3%，较2018年同期提高1.0个百分点。
ü 合并报表范围内有4,403.7万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 6,215.5亿元，较上年末分别增长18.7%和17.1%。
ü 净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为 35.04%
ü 《财富》“世界 500 强” 第 254位
ü 4 月，成功发行总数为262,991,000股的 H股，本次配售使 H 股占公司总股本的比例由 11.91%提高至 13.96%，有助于提升公司 H股的流动性。
第二部分 财务概况：
ü 相较年初，资产总额增长3.17% ，归属于上市公司股东的净资产增长3.37%
ü 营业收入增长31.47%，归母净利润增长29.79%， 营业利润率28.06%
ü 每股基本盈利 1.06元，同比增长28.8%；全面摊薄的净资产收益率为7.35%，较2018年同期上升0.59个百分点
ü 持有货币资金1,438.7亿元， 远高于短期借款和一年内到期非流动负债的总和（ 666.5亿元）
ü 净负债率为35.04%， 继续保持行业低位
ü 有息负债合计人民币2,253.2亿元， 占总资产的比例为14.3%，融资成本继续处于较低水平；按期限来看，短期和长期有息负债占比分别为29.6%和70.4%。按融资对象来看，银行借款占比为59.2%，应付债券占比为25.7%，其他借款占比为15.1%。
ü 为控制汇率波动风险，坚持对外币资产/负债匹配性、期限结构、境外流动性风险等进行动态管理，采用自然对冲及适时购买套期保值工具管控汇率风险敞口。2019年上半年产生汇兑收益约人民币 3.1 亿。
第三部分 运营回顾：
ü 坚持“ 城乡建设与生活服务商” 战略， 收敛聚焦，不断巩固和提升基本
盘。 在巩固主营业务优势的基础上，持续拓展和城乡建设与生活服务相关的
业务
ü 实现销售面积2,150.1万平方米（ +5.6%） ， 销售金额3,340.0亿（ +9.6%）
ü 分区域看，销售金额由高到低依次为上海区域（35.93%），北方区域（21.94%），南方区域（18.79%），中西部区域（ 22.09%），其他（1.25%）
ü 在41个城市的开发业务销售金额位列当地前三
ü 结算收入增长32.2%，已售未结超 6,215.5亿
ü 新开工面积1,953万平方米（-15.9% ）
ü 竣工面积1,060万平方米（+15.6%），结算面积846.3万平方米（ +20.7%）
ü 获取项目54个， 总规划建面1,372.8 万平方米， 权益规划建面941.8万平方米， 权益地价总额约649.8亿元， 权益楼面地价6900元/平米
ü 按建筑面积计算， 82%位于一二线城市， 按权益投资金额计算，88.4%位于一二线城市
ü 截至2019年上半年底， 各类型储备总建面约约1.534亿平米。其中：在建总建面约9,867.6万平米，权益建面约5,869.2万平米，规划中项目总建面约5,472.6万平米，权益建面约3,423.5万平米
ü 参与旧改项目，权益建面合计约341.4万平米
ü 万科物业实现营业收入21.64亿元， 同比增长113.8 %；新增签约饱和收入中， 住宅业务占61.6 %， 非住宅业务占38.4 %
ü 租赁住宅：覆盖35个主要城市，累计开业超8.2万间，开业6个月以上项目的平均出租率约91 %。截至2019年上半年底，万村项目改造完工的房间数约 2.4 万间，已交付开业的项目出租率良好。
ü 万科管理商业项目总建面超过1,350万平方米
ü 以印力集团作为商业开发与运营平台，运营项目逾110个，管理面积近915万平米，已开业面积为 643 万平 方米，其中90%是购物中心。济南印象城、杭州金沙印象城及合肥万科广场三个购物中心期内已经开业
ü 物流仓储： 万纬物流服务客户超800家。2019年上半年新获取项目9个，合计可租赁物业的建筑面积约为996万平方米
ü 截至目前，万纬物流进驻44个城市，已获取127个项目，可租赁物业的建筑面积约996万平方米，其中稳定运营项目平均出租率为96%
ü 产办业务：深管理标准办公项目79个，产业园项目35个，管理面积合计约803万平方米
ü 滑雪度假业务： 2018-2019雪季累计客流量超过60万人次
ü 全面推进组织重建和事人匹配， 打造事业合伙人组织
第四部分 未来展望与工作重点：
ü 未来行业的挑战和不确定性，发展机遇依然存在
ü 围绕“ 城乡建设与生活服务商” 战略定位， 依托事业合伙人机制， 坚持“ 以客户为中心、 以现金流为基础， 合伙奋斗， 持续创造更多真实价值， 实现有质量发展” ， 稳住基本盘， 确保股东回报
ü 基于战略，明确发展方向，聚焦主航道，巩固提升基本盘
第五部分 问答环节：
Q1：
1）买地均价有所上涨，是土地结构关系？另外上半年新增土地一二线占比较高，如果把新增土地结构也考虑进去，均价会是什么情况？
2）万科买地节奏很稳，7月土地市场转冷万科补了点地，如何确定下半年买地市场？如8月土地情况如何？能让万科把握窗口期，实现明年销售的靓丽？
3）从权益口径来说，新开工是什么水平？万科过去一两年买地权益比例有提高，从五六成不到，到目前靠近七成情况，万科未来权益比例会是什么情况？
A: 买地：二线城市多了，均价有所上涨，结构导致均价变化，因为土地限价；
买地策略：第一，有无现金流，销售回款有个比例，我们定在30%，上半年也在30%以下的位置；第二是谨慎态度，溢价率太高就放弃，7月买地相比6月激进，因为土地市场竞争没那么激烈，因为宏观环境和同业头寸紧，万科还好，溢价率低了就会补货多点，不过我们不关注买地多少问题，还是要看有无现金流、有无销售回款；第三，买地方向希望在经济发展好、人口有导入、产业有支撑的长三角和有政策支持的大湾区，希望大量参与TOD项目和旧改项目，这是导向，但这个导向的买地很难。
权益比例：上半年有所上升，未来会有所调整，还是会调高点，从50%到60%到70%这样，权益比例也是能保证未来结算利润的增长。
Q2：
1）毛利率方面，28,1%是很高的水平，如何看6200亿已售未结对毛利率水平影响？相比上半年毛利率水平28.1%会是低还是高呢？
2）关于物流和商业，商业1350万，物流1100万，相比2018年低增长很少， 因为策略问题还是前期基数高，使得增速放缓？
3）4月增发H股，未来会再考虑H股增发么？
A：毛利率28.11%，这主体结算部分是2017年的销售和更前面拿的土地。从长期来看，万科一直以来对毛利率的看法是不能期望这么高毛利率，心态要平和，追求高毛利率会陷入停滞，净利率12%倒算毛利率就20%多，这种毛利率水平再加上高周转不犯错误去做，能达到很好ROE。6200亿已售未结的资源已经很高，不能期望一直这么高。
物流&商业：物流一直非常看好，想投资更多，但是拿地很难，政府不愿意提供很多土地给物流，今年上半年获得9项目，希望未来能获得更多更好的项目。商业方面，比较小心谨慎，就算有补充也是在综合社区住区带来的商业；态度是小心谨慎的，未来还是希望努力获取优质资源，但还是不能冒进，才能确保投资回报，拿地方向也有限制的。
H股增发：3月增发顺利，获得2-3倍份额，未来董事会会根据实际情况决定是否增发H股。
Q3：
1）土地储备有什么合理水平，资本市场偏好看土储规模相对销售规模能持续几年，这种标准不一定适合每个公司，万科土地储备从面上看显得少点，后续拿地可能保持目前这样的状态，那么万科对土地规模有什么理解？
2）上半年债净减少350亿，现金实际掉了450亿，销售还有所增长，净负债率稍提升了些，请简单说下现金流情况，钱主要花在哪，是主业还是非房呢？
3）非地产业务，披露部分比较粗线条，可能并不达到披露标准，投资者对这部分很关注，公司也持续讲到非房业务，能说下未来有什么盈利机会，希望对我们做估值分析有帮助。另外，在一年半年前，郁总说万科物业三年之内不上市，现在是什么看法？
A： 土地：过去做住宅时，希望保持两到三年的土地储备；现在也有其他原则，会根据竞争对手的土地储备看自己的土地储备，希望在主要核心城市能一直保持市占率第一。所以，2-3倍只是一个大概，会根据市场份额和竞争对手的情况再做调整。不过现在土地太难拿，比如深圳有城市更新旧改项目，我们多拿点也没什么关系，这不会受到2-3倍的限制。如果未来在核心城市能拿到更多的土地，我们愿意去拿更多地。未来我们拿地不单单是住宅用地，未来会综合社区住区会比较多点，也会集合万科IP业务，会和商业、物流和公司各业务协同作战，获得更多机会。
净负债率变化：第一，和去年同期相比多缴100多亿的税，第二，总包的付现要求高了。
非房：没有披露的要求非房业务，欢迎大家前来调研。我们可以说下对非房业务的要求，第一是好苹果原则；第二，有没有长期做下去的啃骨头原则；第三，对每块业务都要求年年有进步原则；第四，公司内话是“大江大海”，要培养优秀人才把这块业务最大最好。
另外，郁主席说物业一年半年内不上市，现在在座四位没有听到新的说法。
Q4、少数股东权益按年增长70%，未来会降么？税费今年上半年比例比较高，未来是什么概念？
A：上半年少股股东权益+69%，可能有这么几点原因：第一，万科是国内合作面最广的房地产上，合作帮助我们实现如今局面；第二，少数股权增长是我们过去一段时间上权益的反应，过去权益比例一直60%左右，17 18年甚至50%左右，今年60%多，另外上半年还有一些具体情况，如研发费用的增多。现在万科也注意到这点，今年万科拿地权益比例有所提高到70%，未来会有所修复。在万科权益比例不断提高下，也是未来归母净利提高的空间。
税费：税多了100多亿，主要是土地增值税增速过快，很多项目到结算阶段，现金流流出很多。营业税比去年多了1个点，和土地增值税有关，可能是我们少数股东权益增长快的原因，这是未来我们会努力改善局面。
Q5、有息负债中其他借款是340亿，大概什么明细？
A : 有创新型产品，如明股实债，我们按照实质重于形势的原则归为债。
Q6、
1）土地19年上半年土地成本比17年更便宜，如何做到这么优秀呢？通过旧改还是其他什么原因控制土地成本呢？
2）万科是家多元的企业，在非地产业务上有没有什么目标和比例呢？
3）今年新开工的目标，相比去年稍有下降，年初到现在拿到不少的土地，目标没有调整里面有什么原因呢？是对市场的研判还是其他原因？
A：17年土地价格比今年价格稍高，因为17年广信资产包带高土地价格，不是现在能力强，拿地还是很难。
今年开工面积同比有减少，但是我们所有地拿到就立马开工，开盘率规定60%。今年上半年开工面积有点少，但根据我们规划今年和去年持平，甚至有几个点的增长。我们今年新开工面积不会和去年有很大的波动，会根据去年拿地情况和上半年拿地情况来安排。
非地产业务，实事求是，我个人理念是计划永远赶不上变化，按实际情况调整。
Q7、万科一直以股本回报率作为主要关注的点。减低派息率对ROE会有好处，去年万科派息率就有点降低，今年什么水平？
A：万科上市以来坚持现金分红时间最长，派息数字是500多亿，是股权市场融资260亿的2倍左右。最近几年以来派息率保持35%，未来希望不断增加利润，增加股东派息，保持稳定的派息比率。