第392篇原创，本文首发自公众号“海马小姐”
1、
可能大家都被憋得太久了，最近总能和朋友聊起出国旅游的话题。
说起东亚，我就像职业病一样问朋友：
“有一个地区的房价七年翻了一番，但是租房不要钱，你猜这是哪里？”
朋友平时不怎么关注房产自然没答上来，
这个地方其实就是韩国首尔。
前一阵子关于韩国房价暴涨的新闻也上了微博热搜，
微博评论里面尽是嘲讽：
“老新闻了，数据不可信”
“首尔房价再涨也没有深圳贵”
“韩国人人均工资高，房价不算高”
其实这些评论都蛮情绪化且没有论据的。
韩国作为曾经我们“仰望”的四小龙之一，
在全球进入存量竞争的背景下，
他们暴涨的房价是在正常的城市化进程内吗？
对于关注海外资产的人群来说，
韩国房价在疫情中的表现能带来哪些启发？
2、
首先要说，韩国首尔的房价确确实实暴涨了。
根据韩国房地产114家公司的数据来看，
截至今年7月底，韩国首都约170万套公寓的平均售价为10.05亿韩元。
约合人民币600万元。
但2013年的时候，这个售价的平均值为5.175亿韩元，
7年房价翻倍，数字有迹可循。
再说首尔大部分区域确实没有深圳贵，甚至比不上北京上海。
但是江南富人区的公寓平均售价也达到了20.2亿韩元，首次超过20亿韩元。
稍差一点的瑞草和松坡区域，平均房价为19.5亿韩元和14.8亿韩元。
在房价高压下，韩国人人均收入虽然比我们高出很多。
但韩国的物价如果大家感受过的话，应该是能预见到年轻人的压力。
电影《寄生虫》里的“寄生家庭”就是韩国社会高压下的产物。
加上韩国财阀经济横行，年轻人出头无望便选择租房（首尔自住率低）。
首尔 ，来源：路透社
说到租房，就不得不提韩国特殊的租房制度，被称为Jeonse。
这个Jeonse制度我看其他媒体写得非常少，
可它确是韩国房产市场走向泡沫化的幕后推手之一。
3、
韩国的租户在租房时不用支付租金，作为代价，
租户需要给房东这个房产市价的50-70%作为押金。
房东的收益就是利用这一大笔押金做投资来赚钱。
租约到期，押金原数奉还给租户。
在外媒看来，这种奇特的租房体制就是韩国告诉发展时期的一个衍生品。
然而这种极具韩国“特色”的租房体制还有“进阶”玩法。
房东可以用租户的高额的押金+贷款去买新房，
租约期满房东虽然全数退还押金，
但是当初利用押金买的新房也有增值，由此可以获得差价套利。
长此以往房子多的人越来越多，没房的还是一直租房。
这是只属于韩国房市的“以租买新”操作。
Jeonse房产租赁形式截至今年6月，占首尔市所有租赁交易中的71%。
也正因如此，2019年韩国家庭的非金融资产超过了85%。
4、
以上，是韩国的“独家”现象。
接下来说说韩国这一波房价上涨的原因，这离不开客观经济规律，
大家了解到规律也可以去判断其他地区的房价。
首先就是疫情下每个国家都或多或少开启了印钞模式，
韩国央行挂钩了美元，所以必须开启量化宽松降低利率。
基准利率从疫情前的1.25%调低到0.5%，这是韩国史上最低。
利率降低导致投资回报率大幅降低，热钱必然流向股市和房市中的一环，
这个规律在任何国家都可以套用。
加上历史上韩国“以租买新”的收益率浮动在10%-40%，
民间的热钱便加速进入房地产吹动泡沫。
韩国版房价永涨不跌的神话就此诞生。
对于目前韩国房价的暴涨，文在寅确实做了很多努力。
比如加税、限贷。
多套房持有者将最高被课以6%的综合房产税，购置税率也最高上调至12%。
新房贷款额从80-90%下调到了40%。
之后政府计划将住宅建筑物的最大高度从35层提高到50层。
甚至共同民主党提出迁都的计划，只为了削减首尔的区位优势。
以上措施，效果并不明显。
对于那些在韩国持有资金的人来说，
在乱世中的“真理”即是，杀人放火金腰带。
你越不让我做的事，越可能是赚钱的营生吧。
5、
韩国的GDP增速不断下降，可房价、通胀率却持续走高。
这在宏观经济学领域被称为，滞胀。
GDP增速/来源：TRADINGCONOMICS
通货膨胀率/来源：TRADINGCONOMICS
文在寅目前的支持率降到了历史最低，
当初因为抗疫有功打出来的优势通通吐了回去。
这其中还有文在寅与财阀之间的斗争，而斗争的场所恰恰就是房地产业。
曾经奉行事大主义的南韩，经历过97国家破产之日，也经历过60年代汉江奇迹。
最终在这个特殊的2020年，韩国蓦然发现自己的敌人从来都不是北方的邻居，
而是自己的财阀经济与被殖民经济。
之前我看过一部电影叫《国家破产之日》，
细节我有点记不得了，
但印象最深的截图我还保留着：
这便是电影中韩国的经济泡沫被戳破时，外资假借IMF之手殖民韩国经济的场景。
好巧不巧的是，这一幕好像又在现实里发生了？
本文首发自公众号“海马小姐