【恒大地产中报“利润”解读——针对非专业投资者】
为照顾广泛的非专业读者，这个版本概念解释比较多。熟手请直接看简明的专业版。
看地产公司的损益表，利润有多个口径。
1、净利润（实际上没用的数，熟手跳过，恒大上半年133亿）。公司合并报表上的税后利润总额。但这里面有已经赚到口袋的，也有靠资产重估“估”出来的。有归属上市公司股东的，也有归属少数股东（含永续债债主）的。由于投资物业（商铺、车位）公允价值评估的口径各公司不同，也有争议，所以分析师和投资者都不看净利润这个数字。有些人拿着这个数字说事儿，说如何如何水，重估的好多，云云，一看就是外行，内行都不提这个。
那公司为什么要把持有的商铺、车位进行公允价值评估来“充实”利润呢？其实主要目的是为了充实净资产。首先，这是合理的、合法的、业界通行的，香港房地产公司绝大多数都这样做。另外，A股地产公司以前不允许这样做，但最近也允许了，因为地产商持有物业越来越多了，只按成本记账不能合理反映公司价值。只是大家还没做，招保万金还都没做。净资产大了自然有很多好处。
2、归属上市公司股东的净利润（实际上也没用，上半年94亿）。即把归少数股东（含永续债债主）的净利润扣除掉了。但里面还是含有投资物业公允价值评估收益。
3、核心业务净利润，简称核心净利（有点用，恒大上半年101亿）。这个术语房地产公司才有，其他行业没有，其实相当于其他行业的净利润总额。核心净利大致等于净利润总额扣除投资物业公平值收益的税后价值（还有一些小科目，可忽略）。但是由于税的影响，投资者自己算不出来，地产公司往往直接给出。比如恒大上半年净利润133亿，投资物业公平值收益55亿是税前的，税后应该相当于32亿，因为公司给的核心净利是102亿，133-31=102。凡是用133-55的，都是财务零基础的，常见于记者和业余投资者。此外，商铺按公允价值评估的利润，以后卖的时候，就可以转为核心净利，当然要补差价。不过，核心净利仍然是包含少数股东（含永续债持有人）的利润。
4、归属上市公司股东的核心净利润（重要，恒大上半年>=64亿）。这就不包含少数股东利润了。你看大行的研究报告，往往从这个64亿起步，比如高盛的，他还算成63了。恒大的报告一向不给这个数，需要投资者自己算。也简单，把恒大给的核心净利润扣除少数股东利润和永续债利息即可。101.6-12.5-25.1=64.0，这是保守算法，假设投资物业公平值收益全归上市公司股东所有，与少数股东无关，这个假设未必符合事实。但没关系，保守处理没坏处。
5、“扣除一次性损益的”的归属上市公司股东核心净利润（重要，恒大上半年>=46亿）。因为上半年有24亿的一次性“炒股”收益，不可持续，往往扣除。通常假设25%所得税，税后18亿。64-18=46。注意，高盛在报告里没有考虑税盾，直接63-24=38了，63不对，24不对，减法还漏1。看空做空的人，喜欢把恒大的利润算得低低的，这样可以服务于他的目标价嘛。
6、“结合业务实际的”扣非归属上市公司股东净利润（非常重要，我原创并使用的，不少于80亿）。80=46+8+26。
为什么+8？因为我认为上半年除地产主业之外的其他新业务亏损至少十几亿，从新三板材料看，冰泉税前亏损上半年得有10亿，再算上其他新业务亏损，合计税后至少8亿。但与“炒股”收益一样，这些“战略”亏损，也是一次性的，非经常的，非地产主业的。你不能只扣一次性收益，不扣一次性亏损。
为什么+26？加回的是永续债持有人利息。为什么加回？因为通常，针对具体地产项目的融资成本，比如信托的利息，开发贷的利息，都是资本化的。即虽然这些利息已经支付，但并没有记入当期损益表，而是资本化到存货成本里，等到项目交楼时，连同销售收入和销售成本同时进入损益表，以做到收入成本相匹配。但永续债不同。虽然永续债其实就跟项目信托一样，也是两年必然还本付息的，但是由于把它算成权益而非负债，所以按会计规则它的利息就不能资本化了。通俗的说，就是永续债对应那些北京、天津、上海、杭州、大连等地的项目，最早也要到2016年、2017年才结算销售收入和其他销售成本，但永续债利息从2014，2015年就提前结算给债权人了。2015年上半年结算的销售收入，和永续债对应的那些项目，没一毛钱关系，但上市公司股东，却要从自己的利润中，拿一部分提前“划拨”给永续债债权人。等到明后年，永续债支持的项目们陆续交楼结算时，永续债已经还本付息了，这些项目的销售收入、销售成本进入损益表，但是已经没有永续债的负担了，赚的钱全归上市公司股东，“划拨”的就还回来了。这是本文最复杂的部分，专业人士才能看明白，非专业人士就不要难为自己了。
这样，最客观公允的恒大上半年地产主业的归属上市公司股东的扣非核心净利润为不少于80亿人民币，合每股0.66港币。用这个数字来算市盈率是最恰当的。
当然，你非要用5里面那个46亿口径也未尝不可，但你须明白，明后年永续债项目结算时，归上市公司股东核心净利会大幅跳升的。冰泉们也不会一直亏下去。
7、最后，不要去和万科比利润总额，说什么行业利润额第一。今年还不是时候，后年才有的比。万科历来上半年利润不到全年的三分之一，而恒大下半年利润经常还不如上半年多。公司的项目结算季节分布不同。
广积粮，缓称王。

$恒大地产(03333)$