5月8日挑选的ROE优秀的股票中就有南都物业，当时它已经一个涨停了，再往前4月20日周六发布年报后，下个周一4月22日就有一个涨停了。
下图是当时记录的南都物业测算结果，根据其近四个季度净利润，按照4%的无风险收益率计算出的企业价值，三年后能翻一倍到25倍市盈率，即48亿市值。
所以按5折计算南都物业的安全边际是12.8元，当时一个涨停后也只有10元，因为之前最低价格达到了6.5元，所以我觉得这个计算结果不太靠谱。
但现在想想，这是犯了教条主义的错误，主观的想把安全边际设置在最低点附近，好像这样就会自我感觉结果很对一样。
其实这就是净现金流折现模型的弊端，你可以把你想要的结果完美的展现出来，而且还好像有看似很对的理论和实际情况支持。
要想控制这个模型风险，我们需要首先把增长率测算到比较合理的地步。
下图是南都物业近十年财报数据，2023年净利润相比去年有了明显好转，这个是近期连续涨停的数据支持。
这个数据背后其实是房地产行业给股民的预期，让你觉得它又行了。
股市就是炒预期的，有预期就有波动。
其实单看南都十年数据来说，表现还是很优秀的，ROE常年15%以上，净利润近十年复合增长率19%，近五年是10%。
图片中没有显示近三年复利增长，近三年是5%。
所以上面计算的内在价值就是按照5%的增长率计算的。
其次要想改变计算结果，就是无风险收益率的改变，现在想想如果都按4%来计算是不太合理的。
如果按房地产行业的平均市盈率来计算是不是更合理一点呢？
根据数据，南都物业所在的行业市盈率为19倍，也就是5.2%的无风险收益率。
把这个数据代入，可以计算出南都物业的每股内在价值为19.7元。
按照现在12元的价格还是有上涨空间的，但我觉得不会一下子就涨到的，价值回归从来不是一帆风顺的。
当然价格也会高于价值，但如果我们能赚到三年翻倍的收益也很满意了。
另外还有一个问题，就是这种测算方法，简单说就是把市盈率低于行业平均值的公司挑出来，是不是不太严谨？
我觉得首先ROE近十年得大于12%，这已经pass掉很多公司了，这个指标挑选出来的公司已经很优秀了，再挑选主营业务单一，适合用PE来估值的公司，这样挑选出的股票还算可以接受的。
看不懂，主营业务复杂，不适合PE估值的公司统统不看，只看你能看懂的，这其实就是你的安全边际，在自己熟悉的领域才能做出一番事业。
因为组合只限制30只股票，我挑选出来近50只，所以遗憾的是没有把南都物业调入组合里，当然我相信未来这些股票都会慢慢回归它该有的价值。
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