接上篇继续聊：
三、合同负债
（1）由于房地产行业采用预售制，在房屋未交付前，卖出去收到的钱都在财务报表的合同负债（原企业准则变更前挂“预收账款”）体现。所以，分析房地产行业，除了关注每月公布的销售数据外，我们也需要重点关注“合同负债”的结余金额。
（2）首先，"合同负债"科目的金额越大，表示未来可用于结转收入的金额就越多；其次，“合同负债”虽然是属于负债科目，但是合同负债是属于先收到客户的钱，后交付产品并且具有无需支付利息的特点。所以，这个科目一般越大越受投资者的青睐，这个科目越大，相当于企业无息占用下游客户的资金就越多，无息为企业提供的运营资金（这是一方面）也就越大。
（3）万科合同负债数据：自20年的6307亿、21年的6368亿、22年的4655亿至23年的3086亿；最近两年，当期的销售数据快速下滑，为了保交付或者说同时维持结转的销售收入金额不要下降的太难看（实际22-23年的销售收入还是下降非常大），“合同负债”这个科目的结余金额消耗的比较多。从21年到23年，“合同负债”就“腰斩”了，这就不得不让我们思考一个问题——那24年、25年报表上的“营业收入”从哪里来呢？我分析了万科2019-2023年最近5年结转的数据，推测一个大概的数据："当期营业收入中，当年销售当年结转的比例在20%-30%之间，期初预售当年结转的比例在70%-80%之间"；由此可以推测，万科24年的报表的营业收入在3500-4000亿之间。
（4）万科23年年报的业绩推介会，相信很多球友也看了，管理层也如实的说了，因为前期高价拿地的缘故，万科的24年结转的毛利率仍不会太高（消化前期高价拿地）。所以在结转的营业收入下滑的前提下，同时结转的毛利率不乐观，结合这两点。所以，各位球友，就不要指望万科24年的净利润会有好转了。我瞎猜24年万科归母净利润在100亿（上下浮动10%）左右。
四、有息负债
（1）根据万科22-23年的财务数据：
22年有息负债3,141.1 亿元，一年内到期的有息负债 645.2 亿元，占比为 20.5%；一年以上有息负债 2,495.9 亿元，占比为 79.5%；23年有息负债3,200.5 亿元，占总资产的比例为 21.3%。一年内到期的有息负债 624.2 亿元，占比为 19.5%；一年以上有息负债 2,576.3 亿元，占比为 80.5%
万科在努力调整债务结构，通过增加长期负债（有息）的比例，降低短期负债（有息），以时间换空间来度过当前的难关。虽然很努力，但是一年以内的有息负债的降幅不大。
（2）22年万科存量融资的综合融资成本为 4.06%，23年年境内新获融资的综合成本为 3.61%。平均计算，万科每年的利息支出约为123亿元。如万科管理层说的，未来两年如能够降低1000亿元有息负债，那么每年就可以节省约38亿的利息支出。这对于利润的提升有很大的帮助。
今天就聊到这里，欢迎给我留言，明天我们继续。