各位听众大家好，这里是『只谈房事专栏』第一期节目，我是房事达人浑浑的水。

浑浑的水在“达人教你如何投资房地产”讲了一些基础的投资房产的方法，在文章发表之后，观众的反馈非常热烈。本期节目，就聊一下观众最关注的话题，如何选择投资性住房，这个一个很大很大的话题，因为时间关系，今天我就只讲讲买投资房的其中一个最基本，也是最重要的要素，“地段”。

先问个问题，什么投资性房产？

投资性房产说白了就是以赚钱为目的买的房子，要么就低买高卖，我叫它交易型投资房，要么就留着收取租金，我叫它收租型投资房。目的不同，所选择方法和注重的要素也不太一样，包括对地段的选择也有所不同。

李嘉诚先生曾经说过一句名言:做房地产第一是地段,第二是地段,第三还是地段。

而几年前的上海房地产市场，还流行这样一句话，叫“宁买浦西一张床,不买浦东一幢房”，也同样表达的这个道理。当深圳关内的房价突破2万大关的时候，我从来没觉得龙岗之类的地方的1万多的房价便宜，更鄙视的是那些被人忽悠去惠州买所谓的2小时生活区房产的投资者。这就是因为，地段太重要了。在中央宏观调控的影响下，可以明显的看出，那些周边地区的房产的跌价幅度，远远大于关内成熟片区的价格跌幅。这还仅仅是对于住宅而言，要是买商铺或者写字楼的话，这甚至是致命的因素。好的地段，租金必然是比较高的，而且很容易出手，而烂的地段，可能根本就租不出去，卖也卖不掉，就算价格再便宜也一样会要了你的命。对好地段的要求是越近市区越好，交通要便利，配套设施要完善，名校云集，人气要旺旺。

有些规划中的片区目前的地段不好，但是将来预期会很好，例如规划有地铁站，或者是未来规划的中心区，或者有明确的旧街改造计划。这类房产适合进行交易型的投资。通常这类片区一手楼比较多，如果价格足够便宜的话，还是值得炒一把的。浑浑的水曾买入过宝安中心区边缘的某超大社区的一手楼，当时那一片人烟罕至，走很远才有一个公交站，而且还没几路车，宏观调控在那时处于传言阶段，所以发展商的开盘价还不到4K，在房产证拿到手的时候价格就涨到6.5K了，随着该楼盘二期，三期的开盘，后来更是一路上涨到10K以上。买这种未来预期的楼盘，由于预期的不可控性，你必须要做好打长久战的思想准备，并仔细计算首付加上没有收益时的月供总额是否划算。如果没有必胜的把握，还是老老实实根据我上一篇的话，买二手楼吧，比较划算。

那如何知道未来的规划呢？其实很简单，现在政府各地区的规划局网站上面，都能找到市政规划图。多跟片区内的地产公司打听，也是一个好办法，虽然中介的谎言很多，但是从中总能找到一些有价值的信息，再到网上搜索资料核实就知道了。功夫不负有心人，多做一份功课，自然多一份信心，看我的照片就知道，飘柔就是这样自信！

当然浑浑的水远不止这两把刷子，还有更厉害的招数，一般人我不告诉她！浑浑的水有个同学，在沃尔玛做商店装修设计，我在挑选商铺的时候，就会跟同学打听沃尔玛会在哪里开设分店，打听到在龙岗某地点要开一家沃尔玛。于是我就去实地进行考察，最后发现那个地点附近所有的商铺都是农民房，没有产权证的，只好作罢。不过也是运气好，后来那个沃尔玛在建的时候出了意外，最终被撤销了。这样做有什么用？要知道在宝安前进路沃尔玛开业之后，附近的商铺租金涨了10多20倍啊，如果提前布局了，即使不计算贷款的杠杆，收益也绝对不会小于10倍。

现在总结一下：对出租型投资房，现在的地段一定要好！对于交易型投资房，未来的地段一定要好！

对于现在地段不好，将来几年也不会好的地段，碰都不要碰！对于现在地段就很好，将来会更好的片区，那绝对是你去淘宝的乐园，当然千万别忘了拿我上节课的经验公式来武装自己。

各位听众，这次就说到这里，我们下期节目再会。

（下期节目预告：『只谈房事专栏』第二期主题“挑选自住型住房的技巧”，欢迎大家预定小板凳）