第一, 北京英皇集团中心是一个全新的商业大楼, 通常一个新的商业大楼开始招租的初期, 租金都会比较优惠, 例子一, 瑞银UBS於2003年租用中环国际金融中心IFC, 同大业主港铁簽了十年长约, 月租470万元, 但有长达41个月的免租期, 实际月租只是309万元. 10年期满后, 新租金马上增加至3,000万元一个月, 差不多是旧租金的10倍. 例子二, 2007年投资银行摩根士丹利租用环球贸易广场(ICC)第一期, 平均呎租只有约35元, 计及免租期后, 实际租金更低至30元, 只是同时期中环交易广场的三分一.

第二, 这次跟英皇电影簽的是北京英皇集团中心的第一份租约, 起带头作用, 而且电影院可以带来人流, 并且有利提升北京英皇集团中心的知名度. 投资电影院在一间全新的商业大楼需要面对相当程度的经营风险, 给予一些优惠也是无可厚非.

第三, 今次租约的租金有2种计算方法, 基本租金只是保底的金额, 还有另一个以营业额分享比例的计算方法, 包括以下3项的总和, 然后取较高者为真正租金.

1. 电影院票房营业额租金之10%至18%, 加上

2. 小卖部销售额之7.5%, 加上

3. 包括北京英皇集团中心广告活动及市场推广活动之推广费用及作为客户推广活动之停车费

第四, 一般来讲, 一座商业大楼最值钱的地方是在地面上的, 尤其是地面街铺这一层, 但是地下的, 通常只做停车场, 不是太值钱. 大家不要忽略, 这次租给英皇电影, 全部是在地下的, 一般用来做停车场的面积, 现在能够用来做可以带动人流, 提升大楼知名度的电影院, 这不是一般经营者能够做到的. 换句话说, 如果是其他发展商, 地下的面积可能全部只是用来做价值较低的停车场.

最后想说一些公道话, 做生意不要斤斤计较, 永远只想自己赚到尽, 也要从对方(租户)的角度著想, 最好是达到双赢, 才可以长远维持.

$英皇国际(00163)$