$建生国际(00224)$ 


今年6月花旗集团宣布以54.25亿元购入观塘海滨道83号One Bay East东座全幢楼花作为该行的香港新总部, 该座物业楼面面积约为51.2万方呎, 以成交价计算呎价约10,596元. 而One Bay East的西座已经於去年4月被宏利人壽以45亿元购入, 相当於楼面呎价为8,789元, 也表示楼价年半时间升值超过20%. 可以预见九龙东将成为本港第二个核心商业中心. 上市公司#224建生国际拥有位于观塘伟业街的建生大厦, 邻近地铁站, 交通方面, 更面向邮轮码头无敌海景, 总建筑面积有245,678平方呎, 经过16个月时间以及耗资2.4亿元, 於今年8月已经活化成总楼面约23.013万平方呎的商厦, 并改名为建生广场, 包括地下至2楼合共3层商舖, 以及3楼至10楼共涉16.8万平方呎的商厦楼面. 根据今年中期报告, 集团已就21%大厦面积以每平方呎价24元至30元订立租约, 是原先工厦用途平均呎租约7元的3.4倍至4.3倍. 管理层预料全幢租出后每年租金收入可高达6,000万元. 由于去年所有租户要迁出以进行活化工程, 建生大厦没有任何租金及管理收入贡献, 表示今后建生广场的租金收入会令集团的收入增加6,000万元, 较去年集团总租金收入1.38亿元增长43.6%. 如果以4%至5%回报估值, 建生广场的市值可达12亿元至15亿元, 相当於平均呎价5,214至6,518元, 而建生的市值只有12.93亿元. 根据集团去年年报, 包括建生大厦的两项投资物业帐面共值9.28亿元, 估计建生广场可为资产净值增加2.72亿元至5.72亿元, 相当於每股增值0.236元至0.496元.

事实上, 管理层投资眼光不俗, 多项收购成绩显著. 2009年7月集团以4.1亿元收购雪厂街16号西洋会所大厦, 一幢27层高的商业物业, 建筑楼面面积80,100平方呎, 当年每年租金收入只有2,270万元, 经集团管理后, 单单今年上半年已能为集团贡献租金收入1,780万元, 目前有11,828平方呎的零售平台空置, 将进行翻新外墙及平台楼面的室内设计, 以便引入全新的旗舰零售店, 预期未来至少每年可因而增加650万租金收入. 收购至今西洋会所大厦共为集团贡献租金收入超过1.53亿元, 物业公平值增加了3.4亿元. 另一项是於2010年10月集团以4.285亿元增持铜锣湾怡和街68号物业30%权益, 表示集团拥有该幢由上部16层办公室,8层零售楼层及泊车平台组成的24层高, 总楼面面积约为229,200平方呎商业大厦的60%权益.  收购至今共为集团贡献租金收入3.607亿元, 物业公平值增加了5.68亿元. 此外, 集团於2011年6月以5.23亿元收购上环文咸东街, 楼高24层建筑面积约70,616平方呎的商厦柏庭坊, 收购至今共为集团贡献租金收入7,120万元, 物业公平值增加了1.684亿元. 集团每股资产净值为3.71元, 每股派息38仙, 以上星期收市价1.14元计算, 市帐率为0.308倍, 股息率3.33%, 估值便宜, 未来集团资产净值与派息持续增加是合理期望.