会不会是能抵押的都已经抵押了？

陈老板，我给你算个账你就明白了：
1、假设土地10万平米，每平米土地1万/平米，总的土地款是10亿，7亿是借款，3亿是自有资金，3:7的杠杆很合理，由于项目公司借款，公司股权质押给了银行；
2、每平米卖2万/平米，项目总的货值是20亿，其中土地10亿，工程款4.5亿，税费利息3.5亿，销售费用和管理费用1亿，净利润预计1亿，净利润率5%；
3、现在售价直接从2万/平米下降到1.2万/平米，总货值从20亿下降到12亿，由于项目降价，工程款和管理费等并没有减少，利息一直也在增加，每年利息费用大概5000万，2年额外的财务费用增加1亿
4、项目公司净资产=12万元/平米*10万平米-10亿土地款-4.5亿工程款-税费3.5亿-销售费用管理费率利息1亿-1亿额外利息=-8亿，不计算银行贷款和自由资金投入，项目公司净资产变成负数，集团投入的自有资金全部亏掉，借款亏掉1亿，项目公司被查封，项目停工成烂尾楼。
$万科A(SZ000002)$ 看似3：7的杠杆率很安全，房价下滑20%把本金投入全部吃掉，项目公司资不抵债，平安不动产投的那些明股市债项目就是这么套进去的。$中国平安(SH601318)$ $招商蛇口(SZ001979)$

能抵押的都抵押了，而且由于土地跌价，还要补充抵押物

懂，赔到这里就已经到了爱咋咋地的阶段了，恨不得自己都开始看戏了

万科真正值钱的七宝万科和南翔印象城，郁亮都会卖掉。七宝万科已经卖了。

会不会是能抵押的都已经抵押了？

陈老板，我给你算个账你就明白了：
1、假设土地10万平米，每平米土地1万/平米，总的土地款是10亿，7亿是借款，3亿是自有资金，3:7的杠杆很合理，由于项目公司借款，公司股权质押给了银行；
2、每平米卖2万/平米，项目总的货值是20亿，其中土地10亿，工程款4.5亿，税费利息3.5亿，销售费用和管理费用1亿，净利润预计1亿，净利润率5%；
3、现在售价直接从2万/平米下降到1.2万/平米，总货值从20亿下降到12亿，由于项目降价，工程款和管理费等并没有减少，利息一直也在增加，每年利息费用大概5000万，2年额外的财务费用增加1亿
4、项目公司净资产=12万元/平米*10万平米-10亿土地款-4.5亿工程款-税费3.5亿-销售费用管理费率利息1亿-1亿额外利息=-8亿，不计算银行贷款和自由资金投入，项目公司净资产变成负数，集团投入的自有资金全部亏掉，借款亏掉1亿，项目公司被查封，项目停工成烂尾楼。
$万科A(SZ000002)$ 看似3：7的杠杆率很安全，房价下滑20%把本金投入全部吃掉，项目公司资不抵债，平安不动产投的那些明股市债项目就是这么套进去的。$中国平安(SH601318)$ $招商蛇口(SZ001979)$

能抵押的都抵押了，而且由于土地跌价，还要补充抵押物

懂，赔到这里就已经到了爱咋咋地的阶段了，恨不得自己都开始看戏了

因为之前是总对总，然后突然变成项目融资，所以打了个措手不及，母公司资金消耗很快（可以理解为政策突然转头，变相抽贷）。这个大概是从去年10月份开始的，所以你会看到，去年10月份之后万科股价画风突变，美债、降评级也是从去年10月份之后开始的。按照业绩会的说法，万科管理层懵逼了几个月，现在慢慢开始熟悉新规则了

万科真正值钱的七宝万科和南翔印象城，郁亮都会卖掉。七宝万科已经卖了。

他能抵押的土地都抵押了，还咋抵押。
10个亿拿的地跌的只值7亿了，银行只给贷6亿。看起来10个亿的资产，6个亿的负债，但实际上已经押无可押。

钱都到这些人口袋里了

看来是真不懂

快点止损，君子不立围墙之下，不管以后好坏。