看完了福寿园年报中的两个数据，继续整理相关的几个其它数据：
一、福寿园有多少墓园资产？
2023年底，福寿园拥有的有证土地和可销售土地面积分别是477万平米和285万平米。这是福寿园通过多年购置、开发、经营后的总土地面积，也是福寿园最宝贵的墓园资产。
从2015年的274万平米和161万平米发展至今，福寿园拥有土地稳健增长了70%左右，年化增长率7.2%和7.4%。
二、墓园土地能卖多少年？能卖多少钱？
2023年，福寿园经营性墓穴收入19.6亿，用地面积3.5万平米，销售用地单价为6.3万元（19.6/3.5），就是通过消耗每平米土地获得的收入。
2015年至今，福寿园每年销售用地面积都在4万平米左右波动，但用地单价持续增长，从2015年的2.3万增长到2023年的6.3万，年化增长13.1%，这还是在最值钱的上海墓园惜售并且收入占比下降的情况下取得的。
即使可销售面积285万平米不再增加，按现有年均销售4万平米计算，目前的墓园土地还可以销售超过70年。
三、现有可销售用地内在价值几何？
2023年底，福寿园拥有可销售面积285万平米，假设一次性完成建设和销售，获得收入按最新销售用地单价6.3万计算，那么可以获得全部收入1788亿。如果按照保守的30%公司净利润率计算（实际上墓园服务净利润率远高于其它业务），可以获得净利润535亿。
以上推算是一个计算模型，必须计算折现值后才能评估当前价值。如何折现呢？销售用地单价是在持续增长的（最近8年CAGR 13.1%），可销售面积也会持续增长（最近8年CAGR 7.4%），叠加后年化超过20%，已完全足够每年折现了。所以把它作为福寿园的土地内在价值相当保守的。
声明：本文为个人投资备忘录，仅代表个人意见，结论和数据均可能有严重偏差，不作为投资建议。