一、热点事件
5月17日，房地产板块利好消息频出，央行宣布取消房贷利率下限，下调首付比例下限；保交楼会议提出“商品房库存较多城市，政府可以按需定购”。受近期消息带动，CS房地产指数单日收涨7.37%，周涨12.65%。
近期，楼市收储政策频出，地产板块情绪提振显著。4月30日，政治局会议明确指出“统筹研究消化存量住房和优化增量住房”，地产去库存序幕开启，地产收储模式持续加码。5月15日，据相关媒体报道，国务院支持地方国企以较大折扣价格从资金紧张的开发商手中收购未出售的住宅用作保障房。从近期房地产政策组合来看，房地产政策思路正在转向需求侧逻辑，同时配合土地供应来控制库存去化周期。
下阶段，若未来收储政策落地且规模较为乐观，预计市场信心有望得到提振，带动销量回暖。同时，房企高成本项目逐渐消化完毕，毛利率有望触底反弹。
目前房地产板块热度较高，短期内需高位谨慎；但长期来看，政策催化下房地产行业加速出清，板块估值或将逐步修复，推荐关注房地产ETF华夏（515060）。
二、地产收储有望成为“去库存”的新模式
1、“去库存”成为近期房地产政策核心导向
当前房地产库存超越2015年，达历史巅峰。截止2024年3月，我国商品房待售面积达7.48亿平米，已经超过2016年2月的高点7.39亿平，达到历史峰值。全国百城新建商品住宅库存去化周期为25.3个月，而合理去化周期是12-18个月。
2013年至今，中央曾多次释放组建国家住房保障银行、鼓励政府收购商品房信号。从近年来政策的表述可以看出，房地产政策的思路正在发生转变，此前的政策思路侧重供给端维稳，对于需求侧政策更多是托底式的政策。而现在政策思路重点转向需求侧逻辑，同时配合土地供应来控制库存去化周期。
近期多地积极推行“以旧换新”，收储讨论度不断增高。当前二手房挂牌量、交易量都比新房大，且二手房去化周期远比新房要长，这使得存量房成为了市场上的主要供应端。居民刚需集中在二手房，改善则主要在一手房。为打通目前市场一、二手房置换链条的堵点，促进改善性需求的释放，全国已有包括上海、深圳等超60城表态支持住房“以旧换新”。
2、他山之石：日、美地产出清背景下政府的措施
近期，市场对于政府成立统一平台、在全国范围内进行地产收储的政策讨论不断升温。在调控地产结构性供需失衡的过程中，要较为温和地解决出清问题，政府花真金白银、补足缺失的需求、降低库存是关键的一环。
1）日本：“公营住宅”收购存量住房，刺激经济和地产去库存
日本方面，采用“公营住宅”的模式来收购存量住房。“公营住宅”起源于1950年代，是指国家通过与地方政府进行合作，筹集满足基本生活需求的住宅，并将其以降低的租金出租给中低收入所得者。本质上，日本的“公营住宅”模式与我国的保租房制度相类似。在1990年代日本房地产泡沫破裂后，公营住宅计划减少了新建。
目前日本公营住宅的筹集方式主要有三种：1）直接新建或直接购买：国家推出“社会资本整备综合交付金”计划，该计划为购买公营住宅的相关费用提供高达50%的财政补助，剩余的50%资金需求则通过地方政府发行债券来筹集，并利用未来的租金收益逐步偿还债务。2）租赁：国家与地方政府共同负担所租住宅的建设或装修费的2/3，双方各承担50%。3）PFI：私营部门先筹集资金用于建设或购置相关设施，待项目达到稳定运营的阶段并转交给政府管理后，国家将提供50%的财政补贴，地方政府则通过分期支付的方式，逐步偿还剩余50%的资金。
图：日本的公营住宅筹建方式
2）美国：政府担保住房抵押贷款证券化，“两房模式”提高房贷流动性
美国方面，政府较大力度救助房地产迅速稳定了地产需求，且在随后的十年得到了显著高于救助资金的回报。2008年，在美联储连续加息后，美国房地产泡沫被刺破，美国两大房地产抵押贷款巨头房利美和房地美（以下简称两房）面临巨额亏损700余亿美元，最终不得不接受政府注资并被接管。
美国财政部通过购买两房公司的债务、注资等方式来帮助应对资产负债问题和保持流动性，其援助资金近2000亿美元。不过作为协议的一部分，两房必须向财政部支付10%的利息。金融危机后的10年，两房共向财政部缴纳了2797亿美元，不仅已还清当初财政部的救援资金，还让财政部利润超800亿美元。同时，美国房地产的修复速度较快，其房价在2009年二季度全面企稳。
图：美国房价在2009年Q2全面企稳
3、未来地产收储的预计财政规模
美国与日本均存在应对房地产挑战的措施，其中，日本在房地产市场出现明显变化时，增加了收购民间住房作为公营住宅的方式并减少新建；而美国政府并未直接收储存量房，但在特殊情况下，政府或其支持的实体可能会采取一系列措施来处理和收购存量房产。海外的经验说明：政府“花钱”补足缺失需求、降低房地产库存几乎是稳定房地产市场绕不开的举措，政府收储在海外也有相关经验可循，或为一个可行的去库路径。
然而，在地方债务化解的大背景下，如何筹集足够的资金来启动收储是当下亟待解决的实际问题。想达到去库效果，收储资金规模预计较大。根据天风证券，1）量的测算：在当前每月新建商品房住宅平均销售面积为 0.79亿平方米、库销比为5.4月的情况下，若以2018年的库销比1.9为参考，那么目前还有2.57亿平方米的商品房住宅库存需要处理。2）价的测算：假设收储的市场价折价为 50%-80%，同时住宅市场价为9778元/平方米。3）收储资金规模估算：预计此次收储的资金规模下限约为1.9万亿元。如果未来实施1万亿收储规模，预计房地产行业供需情况将有望得到大幅边际改善，房地产企业及地产链均将显著受益。
三、相关产品：
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