最近这两天，房地产板块热度激增，一时风头无两。大有春风得意马蹄疾，一日看尽沪深花之感。
4月26日，房地产行业（申万一级）大涨4.08%，成交大幅放量，全天成交额162.60亿元，相比前一天增长87.69%。
4月27日，房地产行业（申万一级）大涨6.48%，成交放出天量，全天成交额高达253亿元，创出自今年2月以来的新高。另外，地产龙头万科A罕见涨停。
那么问题来了，房地产板块到底发生了什么？行业的反转就此到来了吗？
01 房地产板块发生了什么？
一方面，外资巨头突然转向，看多我国房地产市场。
据报道，曾在2021年1月勇敢下调恒大评级至卖出的瑞银地产首席林镇鸿（John Lam），近期已转向看多中国房地产商。
林镇鸿指出，在 1）政府政策发力、2）中国杠杆低于美日当年情景、3）供给减少供需可能在明年反转等因素的支撑下，2025年地产供需将会到历史平均水平，在21个主要城市土储较重的地产公司股票将上涨。
瑞银给出三个更具体的乐观判断。其一、明确看多 2025 年中国房地产。其二、预计 24 年房地产销量和价格降幅会收窄，2025 年房地产会逐步复苏。其三、预计中国眼下的房地产问题会在未来 2 年内缓解。预计到 2025 年 6 月，中国房地产价格和新开工量将趋于稳定。
另一方面，成都全面放开购房限制，或为四大一线城市作出了表率。
4月28日，成都发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，其中提到全市范围内住房交易不再审核购房资格，即不再审核户籍、社保等购房条件，不再限制购买套数。
据悉，本次新政的主要内容包括：①统筹推进“市场+保障”住房供应体系建设，全面推动建立“人、房、地、钱”联动新机制；②对住宅及商服类用地供销比偏高的区域，适当减少用地供应；③鼓励市场主体将自有闲置和低效利用的商业办公等非居住存量房屋按相关要求改建为保障性租赁住房；④全市范围内住房交易不再审核购房资格；⑤全市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售；⑥推动城市房地产融资协调机制走深走实。
02 机构如何看待机会？
国金证券认为，多措并举系统性促进供需平衡。取消限购，鼓励加大高品质住宅供给，供需两端促进改善需求释放。当前全国楼市仍处筑底阶段，后续更多高能级城市或跟进优化调控政策。房地产市场的企稳，仍需多方面的政策支持。成都出台稳定房地产市场的系列措施，深圳支持“以旧换新”，当前政策覆盖范围及支持力度更胜以往，预计五月以后更多核心城市有望出台政策加码。
中信建投证券认为，预计本次新政出台后，成都市场下滑态势有望扭转。2024年以来，包括四个一线城市在内的多个重点城市陆续松绑限购政策，政策出台后，市场反响积极。限购政策的放松对于释放购房需求、促进楼市复苏具有重要意义，当前仍保留限购政策的城市未来有望继续放松。
开源证券认为，地方层面涉房政策密集出台，如深圳（一线城市首个）、南京相继宣布实施商品房“以旧换新”政策，旨在刺激当地楼市活跃度。同时成都宣布解除限购措施，促进地产市场平稳健康发展。所以目前稳地产信号明确，预计未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会。
03 如何布局房地产板块？
公开信息显示，房地产ETF华夏（515060）跟踪的中证全指房地产指数囊括万科、保利发展、招商蛇口等房地产龙头，全面布局房地产开发、管理、服务等行业。
截至2024年4月26日，中证全指房地产指数的市净率为0.62，近10年间的分位数为0.39%，即当前市净率估值水平低于近10年中99%以上的时间。
目前，中证全指房地产指数中的中央国有企业权重为11.7%，地方国有企业的权重为48.2%，两者合计浓度超60%，体现出指数显著的央国企特征，充分受益于中特估主线。
目前，指数前十大重仓股分别为保利发展、万科A、招商蛇口、海南机场、张江高科、华侨城A、金地集团、华发股份、上海临港、新湖中宝。
如果地产板块就此触底反转，房地产ETF华夏（515060）或许会是一个不错的配置可选项。
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