一 业绩概览
2023年万科总营收为4657.39亿，同比下降7.56%；归母净利润为121.63亿，同比下降46.39%；扣非净利润为97.94亿，同比下降50.62%；经营性活动现金流净额为39.12亿，同比增长42.24%；净资产收益率为4.91%，同比下降4.57个百分点。
万科拿出这样的业绩，确实只能用惨来形容，但是和同行对比一下，万科表现得还算好，最少还能够坚强的活着。
二 活下去
2018年金秋十月，正值秋高气爽之际，地产龙头万科就喊出来活下去的口号，那个时候很多人都不懂这句话背后的含义，甚至很多人都在嘲笑万科这是在博人眼球。当六年时光飞逝而过的时候，绝大部分人都懂了那句“活下去”是真的。
万科的管理层的战略眼光很长远，早已经看出来房地产的未来是无法依靠高杠杆、高周转维持下去，按照正常的经营思路，管理层应该开始降低杠杆、降低负债稳健经营。
2018年后，万科依然投资过于乐观的判断，导致高溢价拿了很多的地，各地的地王都少不了万科的身影。现在这批项目集中入市的时候，直接把自己给整懵了，2023年万科总共计提了35亿的存货跌价准备。按照房地产的经营规律，在2024年应该还有最后一波高价的存货跌价准备。
万科负债规模也同步保持快速扩张。2018年有息负债为2612亿，到2023年有息负债增长到3200亿。一年利息支出为142.6亿，算出来平均利息达到了4.46%。在这样艰难的环境之下，万科还在负重前行。
过去的万科在财务一块相当保守，每年的利息资本化比例不会超过40%，在2023年终究是没有扛住，利息资本化比例达到了66.19%，这其实也是在侵蚀未来的利润。
三 万科的业务梳理
万科的业务在接下来的几年会经历较大的变化。
1、住开业务全面收缩
2023 年全国房屋新开工面积 9.5 亿平方米，同比下降20.4%，理论上在2024年到2025年，新房开工面积会降低到极值8亿平方米后，开始恢复缓慢的增长，最终维持在9-10亿平米之间。
万科在建项目面积约 5885.6 万平方米，规划中项目总计容建筑面积约 3,303.5 万平方米。2024 年计划新开工及复工面积 1071.8 万平方米，预计项目竣工计容面积 2,205.7 万平方米。
现在万科保持极少的拿地，估计在2026年的时候，将自己手中或者规划面积稳定在2000万平方米左右。通过住开业务的全面收缩，达到降低杠杆的目标。
2、深耕物业和租赁
万科一直不忘深耕物业和租赁业务，根据2023年年报显示，物业服务现营业收入 334.2 亿元，同比增长 10.2%，租赁住宅业务实现营业收入 34.6 亿元，同比增长 6.8%泊寓业务在成本法下实现整体盈利。
这两块业务的利润率确实不如住开业务，但是好在杠杆率低，拥有持续稳定的现金流，其实算是比较好的资产。
从发达国家的房地产行业来看，真正优质的资产就是商业地产。可惜万科在这一块并没有重视起来，没有得到好的发展。年报中显示商业业务营业收入 91.1 亿元，同比增长 4.6%。不过印力管理的商业项目营业收入就占比 57.0 亿元，同比增长 4.1%。2024年初，万科还把自己的七宝万科广场给卖了。对万科而言，当下活下去才是最重要的。
四 万科的未来
经历这几年的毒打，郁亮是真的下定决心收缩业务了，万科预计未来两年削减有息债务 1000 亿元以上，同时盘活现有的存量资产，推动融资转型。结合前面对万科的业务分析，我觉得万科是能够达到并超过这个计划。
郁亮是一个负责任的董事长，2024年直接把自己的薪资降低到1万元，并带着管理层一起降薪缩衣节食。
截止到2024年3月29号，万科收盘价格为9元，收盘市值为1074亿，市盈率为8.83倍。未来三年时间里，万科如果能够瘦身成功，那时候的房地产将会变得健康。万科住开业务应该还能够维持每年150亿的利润，物业和租赁业务估计也能够贡献50亿以上的利润，那么时候的万科是蜕变后的万科。
以上内容都是我个人胡思乱想的猜测，仅仅代表个人观点，至于万科能否瘦身成功，以后万科的业务究竟会发生什么变化都很难预测。只能够动态观察万科的变化。$万科A(SZ000002)$ $万科企业(02202)$