我的理解是万科手上19年，20年的地价非常的高，即便开发出来，毛利率会很差，而且销售情况也不太好。22、23年的地毛利率还可以，所以必须要不断的买新地，进行滚动开发，才能维持住销售规模和毛利润。

你看一下历年万科管理层对经营服务业务的解释就能理解了：经营服务业务是“投融建管退”的闭环。过去没有“退”的环节，万科经营服务业务是靠吸血住开业务来搞，形成的资产越来越滞重，过去8年对利润的贡献差不多0，现在是终于等来了政策利好，包括REITS、不动产私募股权基金、长期租赁住房贷款等逐渐开放，万科正在实施验证“退”的环节，包括三线商业、物流、长租发行REITS，出售七宝万科广场给不动产股权基金，后续长租业务估计还会有跟100亿建行基金及长租房贷等的动作，通过“退”这一环节，万科过去以成本法计账的经营业务会获得现金流和利润，可以不再依赖住开业务供血而通过自身闭环加快发展，并贡献部分利润回补住开业务利润的下滑。

我记得碧桂园已经一年没有买新的土地了，最终的结果就是销售规模断崖式下滑。