谨防日本几大房产租金高回报的套路

去日本买房碰到房产中介推荐，总会说某个房屋租金高，比如表面利息都到7%朝上了。

那么碰到这件事儿，要长个心眼，在目前日本房屋房屋租金收益率在5-6点左右，凭什么这么高的利息被你碰上了呢？

下面就聊聊有几种表面租金收益率高但其实很坑的情况，希望您尽量规避。

1. 在比较偏远地方的异常高租金回报。

现在有一种情况，中介为了把在位置比较偏一点地方的房子卖掉，会跟您说这里的租金高，比如9-10个点的租金收益，但是这里面要担心几个风险，第一，这么偏远地方的租客是十分不稳定的，比如说这个租客住了几个月，然后有可能就工作调动还是什么原因就走了。然后你的房子至少要空置好几个月，乃至半年时间。这类房子后续你想脱手甩卖都很难，因为地方比较偏，你不打折很多是很难卖掉的。

第二，更恶劣，就是中介自己找人充当租客，签个高价的合约，但是这个多余的钱其实就是房价里面出。本来1000万日元的房子，他们3000万日元卖给你。里面溢价的部分拿出来给你签个租金收益。懂得都懂。你看中人家的租约，人家看中你买房的本金。

2. 虽然房子在市中心，但是中介卖的房价比别人高，说租金收益率也比别人高，什么情况？

笔者也曾碰到过这些情况。

比如说被中介推荐40-50万的1ldk或者1r，看了周围的类似房价才30-40万，然后中介还承诺高租金回报率，觉得好奇怪。

其实这里面就是看租客的类别，第一种，这两年就是很多办经营管理签但是人不一定实际过来的，那么委托中介来找办公室，那么中介就会找这种类型的房子给人家签个长期租约，然后办经营管理的人其实对这类每个月1000-2000不是很敏感，那么租金收益率就比较好做高。

第二种，是过来留学的学生。留学生在这边一开始也是人生地不熟，只要离学校近一点，那么自然而然对于价钱也不够敏感，的确也是能做出一定的高回报的。

但是这里要谨记，第一要考虑的还是地段问题，如果说您要买的1r或者说1ldk就在周围是学校的地方，那么周围有留学生，你的房子是不愁租的，甚至每年留学生一茬一茬地走，您每年还能涨一波房租。但是如果您的地段是相对较偏地方的留学生，那么这个高租金也许只能持续一年，后面又是持续很长时间的空窗期。

然后涉及经营管理签的就要自己判断未来政策的延续性怎么样了。当然，你后续如果要卖的话，因为当时买就比边上要贵个2到3层，那么后续想按照原价卖或者比原价还要高点卖难度就很大。有可能也是赚了租金，损了本金的事儿。

那么综合来说，如果要选投资性的房产，地段还是第一位的，在留学生多的地区肯定租客好租。第二，要查阅房产网站信息，了解以下周围类似房型，楼层的房价以及租金收益率，如果明显中介给您推的房价和租金都比周围贵个20%以上，就要留个心眼，可以问问租客的背景情况，是否包长期的租约等等了。

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