近日，关于个人首套存量房贷利率调整的问题备受房贷用户关注。政策虽已落地，但不少房贷用户仍有诸多疑惑。比如“我有未结清的房贷，这次能调整吗？”、“我办贷款时不是首套房贷，如何确认现在是不是？”、“我的利率能调到多少？”…
对于这些客户集中关注的问题，多家银行发布存量住房贷款业务利率调整问答。
问题一：我在“某银行”有未结清的房贷，这次能调整吗？什么样的个人住房贷款可以调整利率？调整范围有哪些？
工商银行、中国银行、邮储银行以及中信银行明确指出，进行存量房贷利率调整的贷款需要同时符合四种条件。
比如，工商银行表示，进行存量房贷利率调整，用户的贷款需要同时符合以下条件：一是属于商业性个人住房贷款；二是2023年8月31日前已经发放的或者已签订合同但未发放；三是贷款发放时执行首套住房贷款利率政策，或者用户的实际住房情况符合所在城市首套房标准的；四是贷款发放利率高于贷款发放时点所在城市房贷利率政策下限。
农业银行、招商银行指出，按《中国人民银行 国家金融监管总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》(以下简称《通知》)要求，本次调整的存量首套住房商业性个人住房贷款，为2023年8月31日前已发放和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
建设银行指出，本次调整范围是指存量首套住房商业性个人住房贷款，具体包括2023年8月31日前我行已发放的和已签订合同但未发放的首套住房贷款，或实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准的住房贷款。
建行同时指出以下两种情况不符合本次调整范围。住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款，不在本次调整范围内。前执行利率如低于本次首套住房贷款拟调整到的利率水平，不进行调整。
问题二：调整后，我的房贷利率如何确定？我的利率能降到什么水平？
存量首套房贷利率调整后，能省多少钱？这无疑是各位房贷用户最关心的问题之一。
对此，工商银行指出，调整后，您的房贷利率水平不得低于原贷款发放时房屋所在城市同期限 (按原贷款合同期限)的首套房贷利率政策下限。各城市首套房贷利率政策下限，以人民银行各省级分行官方网站公布的为准，具体利率调整幅度及规则以我行后续公告为准。
其他银行同样指出，本次调整后的贷款利率水平，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
中国银行举例称，目前，房贷利率是在LPR基础上加减点确定的，本次调整不涉及LPR变化，是调整加减点。例如目前LPR是4.2%，您的贷款按加80个点执行，则您现在实际贷款利率为5%（4.2%+0.8%），如果您贷款发放时房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限为LPR+10个点，则您存量贷款调整后不得低于LPR+10个点，调整后您的贷款利率最低为4.3%（4.2%+0.1%）。
建行还表示，会在政策空间内，充分考虑百姓诉求，保障客户权益，进行调整，具体请以后续公告为准。
问题三：如何判定“首套房”？办贷款时不是首套房贷，如何确认现在是不是？
随着“认房不认贷”政策的落地，“首套房”概念俨然发生变化。当下该如何判定“首套房”？
对此，建设银行指出，首套住房贷款包括两种情况，一种是指贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款，另一种是您贷款发放时是非首套住房贷款，但实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准。
建设银行举例称，如果您贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时 “认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的，本次可以按首套执行。上述情形下，需要您提供相应的证明材料。
建设银行还表示，如果仍无法确认自己是否符合首套房标准，可咨询贷款经办机构。
中信银行指出，如您当前已满足以下任一情况，可认定为首套房贷：（1）如果您贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策；（2）如果贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的。如果您仍无法确认自己是否符合首套住房标准，您可咨询我行当地贷款经办机构。
问题四：根据相关政策，对于符合条件的存量住房贷款，可由借款人向承贷银行提出申请，新发放贷款置换存量首套房贷，或协商变更合同利率水平。协商变更合同约定利率与新发放贷款置换具体指什么，有何区别？
工商银行指出，新发放贷款置换是指由原贷款承贷银行新发放一笔贷款，借款人使用这笔贷款置换存量首套房贷。协商变更合同利率是指由借贷双方通过签订补充条款等方式，协商降低贷款合同约定的利率水平。对于借款人而言，由于已经明确调整后的利率水平需符合原贷款发放时的当地房贷利率政策下限这两种方式调整的结果无明显区别。
工商银行表示，考虑到您操作的便利性，我行主要采取变更合同利率方式，具体以我行后续公告为准。如您有其他服务需求可联系贷款经办行。
农业银行也表示主要采取协商变更合同约定利率方式办理。
问题五：已办理提前还款的，是否可以下调？如果我的房贷现在有拖欠，能否申请存量房贷利率调整？
对于已办理提前还款的房贷能否下调，农业银行表示，区分两种情况：
一是已完成提前还款扣款操作的，不再进行利率调整。如有剩余本金尚未归还的，凡是符合《通知》条件的，可进行利率下调。
二是已提出提前还款申请、但尚未完成扣款的，客户可根据自身需要撤销提前还款申请，凡是符合《通知》条件的，纳入此次调整范围。具体请联系贷款经办行。
对于不良个人住房贷款，工商银行、建设银行、邮储银行、光大银行纷纷表示，符合调整范围但有拖欠的贷款，暂不支持进行存量房贷利率调整，需要归还积欠本息后再申请调整。
问题六：业务为固定利率的，可以调整吗？
2019年，中国人民银行发布公告，宣布启动改革完善LPR形成机制，推动降低贷款利率，对于个人住房信贷客户当时有两种选择：一种是固定利率，另外一种是LPR+点差。此后，大部分房贷用户选择了LPR+点差的模式。
由于目前房贷利率是在LPR基础上加减点确定的，本次调整不涉及LPR变化，是调整加减点，所以部分固定利率客户对于能否参与利率调整充满疑惑。
金融研究院注意到，截至目前，仅有光大银行对此作出明确答复。光大银行指出，固定利率客户可以向光大银行申请降低首套房贷款利率。调整后，利率类型仍为固定利率。
问题七：什么是利率政策下限？如何查询贷款发放时的首套房贷款利率政策下限？什么时候可以办理存量房贷利率调整？
关于利率政策下限，各家银行纷纷指出，利率政策下限是指当地人民银行官方公示的首套住房贷款利率政策下限。用户可以通过人民银行各省级分行官方网站查询。
对于何时能够办理业务，各家银行统一表示，将按人民银行要求在9月25日提供服务。
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