$中国金茂(00817)$ 本来都很久没上了，感觉发完业绩应该更新点公司新情况，那就来点交流纪要吧。（文中内容非公司官方口径，为个人看法，仅供参考）
1）销售目标2000亿，2500亿，3000亿。今年一季度供货仅占14%，现在97%售楼处已经恢复正常，所有项目都是所在城市第一批复工的，昨天北京项目开盘后去化超过八成，江浙沪来访量表现更好，整体64%去化率就能完成2000亿销售目标。
2）这次毛利率还原后为30%，下降不完全是高价地的问题，还有19年上半年有几个项目股权交易，上海大宁金茂府和长沙金茂湾，当时公司按照资产净值拿进来了，这样交易做法影响了利润率，还原后开发毛利率实际是30%。
3）城市运营一级45%以上毛利率，二级35%以上毛利率。低毛利率项目20年还剩下部分要结算，21年就没有了。2019年已经有20%销售来自城市运营，40%拿地来自城市运营。
4）城市运营开盘快，1-2年后可以结算。结算未来两年会有加速，2020特别是2021年加速会比较快，今年2400亿已售未结算，希望其中40%能结算，外加今年销售的也有部分可当期结算。
5）城市运营去年完成9个，超额完成任务，今年依然要求每个区域至少完成一个，相信会表现不错。一级项目依然有机会，并且也会参与到一级后续的二级开发中。
6）2022年50亿持有物业收入，持有物业资金回报率考核线为6%，分摊后考核线是净利率irr12%以上，实际现在项目都是远超。酒店和商业都是由板块持有，开发由区域公司做，因此算账分摊时每一边都会非常保守。（策略，三个关键词，双轮两翼，品质，城市运营，思考问题的出发点，和中国社会美好生活相关，这是我们的逻辑和文化，双轮两翼是资产配置的逻辑，长远来说一定是开发+持有的，持有比例一定是总体目标，持有的绝对值在增长，比例下降，因为中国还在开发城市话进程中，但是双轮的逻辑是一定会坚持的）
7）融资成本5.11%下降到4.94%。现金保有量少，一方面因为有央企背景从融资端还是很安全的，调整能力强；另一方面中化也会考核存贷比，大家市场上很高的，是因融资渠道没那么顺畅，中化要求降下来，并且会给信用支持，这一点是优势，降下来得益于母公司背景。境内200亿到期的主要是境内，境外没有到期的，在手没有动用的额度也有800-900亿吧
8）中国化工资源，有在做规划的是贵阳的2000亩，一二季度就会做完，项目接近800万方体量。两化合并进行中，今年应该会完成，合并后会变成全球最大的农业生产资料公司。其他之前提的大方向也都不变。
9）上次第一批股权激励，虽然管理层不多，但中层和骨干还是有一些，布置任务时一提对股价影响，对下面作用还是很大的，马上就更有动力。（擦，怪不得那天那么多人来问我股价怎么了）