识时务者为俊杰。眼下人民币汇率虚高，被过度操纵，国内房产市场泡沫四起，手里的资金除了投资不是很靠谱的股票基金，是否还有别的更好的出路?今天简单跟大家谈一谈美国购房的一些问题，作为回馈广大球友的礼物，也希望能给大家一些启发。当然如果真的有购房意愿，请果断联系本人。
                                                                                                       ---- FrankTian
                                                                                                             At Home Realty

1 波士顿楼市基本概况

相较于国内现在各种政策打压下的楼市，波士顿的楼市可谓一片欣欣向荣。美国楼市基本在2010-2011年见底，从2012年初，房价开始回升。到了2012年10月，11月，开始出现一房难求的情况，并持续至今。 感兴趣的您们可以在网上搜搜BOSTON的房价趋势，在这里推荐下Zillow（网页链接） 这个网站，可以对美国所有在卖的房子一目了然。

2 买房资格及手续

很多有投资意向的客户会有疑问，我没有美国身份可以买房么，和美国人买房有什么区别么。答案是可以买，区别非常小，主要是在贷款问题以及报税上。在“10，11关于贷款和报税部分”，我会详尽解释。

买房的手续其实就是把钱准备好，剩下的一切问题都由房屋中介来搞定。至于钱如何汇到美国，尤其是大额资金，请百度之。

3买房中间涉及的关系

OWNER：房子原来的拥有人

Seller's agent: 每个房子卖得时候都必须找一个AGENT（经纪人），我们翻译为卖房子人的中介。

Buyer's agent: 球友们买房子还要找个买房的AGENT，这里当然推荐您选择At Home Realty, 选择我来帮您进行投资置业。

Buyer: 就是你们了。

在这里要说明一下，全波士顿在售的房子都在同一个数据库（MLS）里，每个州都有一个统一管理的内部房源数据库（MLS,Multiple Listing System），且每天更新。这个数据库不对公众开放，只对所有经纪人开放。把您的需求告诉您的经纪人，他们会帮你筛选出符合你要求的房源。这个经纪人也就是你的买房代表，他们要帮你走完整个买房程序。也就是说找任何中介都是一样的，关键在于能否找到理解你的需求的，靠谱的，有经验的中介。另外这边买房也是可以讨价还价（一般1-3%的折扣 是有可能的，不过现在市场火爆，很多房子还要加价），很多地方需要商谈。并且以后管理房子，中介也可以参与进来，所以找一个好的中介是十分重要的。

4房型及相关费用介绍

美国买房子，必须要考虑的就是税及相关费用。 房产税为每年房子的评估价格（政府来评估，一般为交易价格的80%左右）的0.8%-3%，波士顿及周边的TOWN普遍在1%左右，CONDO还要交CONDO FEE。

Single family: 就是所谓的独栋HOUSE，不过这边的HOUSE可不能翻译成别墅，和国内差距很大的，国内一些新闻报道里面20W买个带游泳池，豪装那种，是不可能在BOSTON出现的，那种往往都是大农村。 这边的HOUSE基本上都在100年左右的历史，有些房子近些年翻修，翻新过所以看起来会好一点。

Multi-family: 一栋HOUSE拆成几户，有可能是一户一层，也有可能一户一单元，还有各种可能性，总之就是几个UNIT在一个房子里。

对于大数额投资而言，上面两种是最适合的。

Apartment: 这个指的是一整栋楼（几十户）的产权都是一个人所有。这个价格实在是太高，有需要的可以单独跟我联系。一般都是房地产公司买下来，然后进行管理或者拆分。非常适合大资金来进行投资。

Condo (Condominium）：一栋APARTMENT的产权拆分成一户一户 (UNIT). 买的是一栋楼里的一户，也就是小公寓了。和前两个的区别在于CONDO要交FEE，这个FEE一般包括了水暖，还有维护管理费用。CONDOFEE的价格根据APARTMENT的整个水平而定。如果是最普通的，没什么管理的那种，价格较低，一般一年是1%的房价。如果是那种很奢华的，这个费用就很高了。CONDO优势是一般位置都比较靠近市中心或者区域中心，交通便利，相对更为安全。

5投资回报率

在房价不涨的情况下，如果买房子不住，只用来出租，获得投资回报，一年在4.5%到7%。 但是房价目前确实是在上涨趋势，每年5%到10%的上涨还是可以期待的。总体说房租的回报比国内强很多，这边的房子月租金大概在房价的1/100-1/150,而国内一般情况在1/300到1/700甚至更低，家里有房子出租的球友可以算下。

在这里推荐一下BOSTON UNIVERSITY, BOSTON COLLEGE附近的MULTI-FAMILY，基本100-150万的房子，净回报率可以达到8-10%左右，因为相当于买了个学生宿舍。这两所大学都是宿舍数量远远无法满足学生需求的，这种学区房出租是最为抢手的，非常适合投资。

6如何挑房子

选房子有两种方法。第一种自己初步粗略的选选，可以上ZILLOW（网页链接）或者我们公司的网站（网页链接）, 把自己喜欢的位置，户型填进去进行搜索。用ZILLOW搜索更为直接一点。

第二种是直接去中介公司，把您的要求跟AGENT说，然后当面进行搜索。挑好喜欢的房子，告诉AGENT，AGENT会帮您预约看房，正常要提前两天预约。一般新房上市后的第一个周末会有一个OPEN HOUSE，这个时候大家都可以去看房子。目前的市场情况是OPENHOUSE后 基本一两天房子就会被卖掉了，甚至有还没OPEN HOUSE，就被卖掉的情况。

经过多次看房，看到喜欢的就要果断下手了，接下来就是具体买房流程了。

7买房流程

现金买房流程：

用现金买房大约需要两个星期到一个月。

第一天，下初步合同。这是一个单边合同，包括开价和其他附加条件，付$500-1000支票作押金。

第二天，卖方接受出价（可能来回几次讨价还价后接受）。

第三天到第九天，雇佣专业房屋检验人员检查房子。

第九天，房屋检验完成。如果检验结果有问题，可以再磋商买卖价格，或终止合同。

第十天，双方律师拟定正式买卖合同。

第十四天，签署正式买卖合同，付房价5％的定金（也是买方违约金）。

第十五天，律师下订单进行产权调查 （可以提前做，节省时间）。

第二十七天，最后验房。

第二十八天，办理房屋交割手续，1－2小时 。

对于从国内专门过来买房子的球友来说，到卖方接受出价后，基本就可以放心回国了，剩下的步骤我的公司都可以待您完成。如果还不放心，可以待到5%的定金交完，就可以彻底放心的回国了，产权纠纷问题在波士顿的正常区域极少出现。

有些程序加紧的话可以在两到三周内完成整个房屋交割过程。

贷款买房流程:

用贷款买房大约需要两个月左右。

第一天到第十四天，流程和“现金买房流程”一样。

第十五天，正式买卖合同送交银行，银行开始工作。银行委托第三方评估房价。（如果你的买入价与银行的估计有较大差距，银行会不同意贷款）

第四十五天，银行给你正式书面回复，同意贷款给你，或不同意贷款给你。

第四十六天，律师下订单进行产权调查 （可以提前做，节省时间）。

第五十九天，最后验房。

第六十天，办理房屋交割手续，1－2小时。

交割手续（Closing）一结束，律师会在当地县/郡地契登记处登记你的地契。此时你就可以公开宣布你是这个房子的新主人了!

其中所有的手续，中介公司都会帮您办好，您可以选择全程参与，也可以当甩手掌柜。

8 房子管理

房子买下来后，您可以选择自己往外租，自己在网上发布信息。其优点是房租可以高一点，因为房客不要付中介费。缺点是少了中介对房客的审查，有可能会有一些奇葩房客住进来，另外就是费时费心。

另外就是可以选择交给中介打理租房事宜，您不需要付任何费用，中介靠从房客那收一个月的中介费赚钱，除非您觉得房租定高了或者急于出租，可以替房客付一部分中介费。不过在当前这个一房难求的市场情况下，很少有房东会付中介费了。

另外房子可以完全交给房屋中介打理，房租照收不误，每年只需要交一点点的管理费。同样，中介靠收房客BROKERFEE赚钱。什么时候房子想卖了，交给中介来做就可以。价格合理的话，非常容易出手。在管理费的收取上，我们公司可以做到比市场最低费率还低的保证。

9 贷款

作为我们外国人，在这边申请贷款是可以的，通过提供国内合法的持续的收入来源证明，我们最多可以贷到50%来买房，而美国的贷款利率只有不到4%，这实在是非常诱人。如果贷款进行购房投资，资金回报率就相当可观了。

但是，目前的购房市场异常的火爆，基本上可以的房子上市后几天之内就会接到各种OFFER，很多都是全CASH，部分是当地有稳定工作的公民的贷款。在这样的情况下，我们外国人的贷款的OFFER被接受的概率基本为零。

在这里说明下，如果接受中国人贷款，房东冒的风险，我们可以从上边图看出来就是如果贷款没被批下来，房东将损失大概一个月的时间，这个时间的风险基本上是没有房东会去考虑的。

当然，市场上也有些几十天，上白天没卖出去的房子。这些房子做贷款去买还是有希望的，问题是，这么多好房子瞬间被抢走了，他们剩下来的原因是什么呢？不言自明了吧。

10报税

如果您买的房子是进行出租来获得收益，根据美国的法律您是需要交个人所得税的，这个外国人和美国人税率有所不同。比较复杂，您感兴趣可以自己查下，或者可以和我具体咨询。

卖房时，房子升值部分需要缴税，税率和美国人相同。但是外国投资者需要在卖房之前在政府交房子评估价值10%的押金。手续全部履行完后，会退回给您。

11买房资金及费用

中介费由卖方支付。买方要掏的一部分就是买房时聘请的律师，检查费，文件记录费等相关费用 在2000-2500左右。

房屋产权保险：一般都会买，尽管在房屋购买时已经做过房子产权的检查，但是有些细小的问题还是不一定能查到，所以一般在购房时大家都会买这个保险，保证之后产权不会出问题，为一次性费用。价格在房价的0.4%左右。

最后介绍下我们公司以及能为您提供的服务

At Home Realty 公司成立于1986年，创始人Mark Linsky， 现在依然是公司的PRINCIPAL BROKER。公司专注于BOSTON地区的房产买卖及租赁，并有丰富的房屋管理经验。目前我是唯一的中国中介, 创始人Mark 先生对于中国的客户非常看重，非常愿意和本人一起深耕中国市场，为中国客户提供完美的服务。下面是我们做的承诺。

1：房屋咨询：我们以最全面的眼观，凭借经验为您提供在美国购房的全方位的建议。提供全方位的定制服务，包括根据您的要求选房，第一时间将新上市的房子的信息提供给您，对于国内专门过来考察投资的客户，我们可以帮您订酒店，安排接送，考察学校等等一系列活动。

2： 老板全程陪同看房：根据我们在数据库里看的房屋的图片，介绍以及数据，选出我们感兴趣的房子，我们安排时间逐一考察。我本人和公司老板MARKLINSKY 在看房的过程中全程陪同，Mark凭借30年的经验可以为您提供最为诚恳的他的意见，毕竟美国人的一些购房喜好，传统习惯和我们还是有所不同。

3：履行法律职责：我们会陪您走完从选房到房屋检查，付款，交接等等一系列过程，保证您的投资万无一失。

4：房屋管理出租：公司有近三十年的租房，管理经验，可以为您打理好您的房子， 免除您的后顾之忧。

最后希望这份材料能或多或少帮助大家对BOSTON的购房相关有所了解，如果有购房想法或者还有其他疑问的，欢迎跟我本人联系，联系方式如下：

Frank Tian

Email: hao@athomere.com

公司网址：网页链接

电话：1-617-816-7918

QQ:364802890

公司地址： 1212BCommonwealth Ave, Boston ,MA, U.S. 02134



希望老师们帮我多多推广转发下@LifeTime @GT周  @implacebo @TAKUN @闲看花 @尼喀 @静如水 @福顺